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近日，东京为了提高外国人的居住水平，把大量服务型公寓和国际学校等配套设施整合到了市中心。为了增加住宅建筑的开发比例，更为了匹配东京市中心今后的大型再开发，扩大对外资企业的吸引力，强化东京的国际竞争力，东京将容积率增加300%。
最近，许多朋友总是问「在日本买房好不好？」，如果你常到日本，自己想住、用的话，那就OK，若要投资还是三思而行吧！因为日本房地产有许多各位朋友不知道的真相。那么，在日中国人都住哪里呢……
提高外国人在东京的居住水平
为了方便外国人在日本居住，东京将把容积率提高300%，引导开发商增加对东京住宅的品质提升。
什么是容积率：简单说，就是一块土地的住宅面积占有率，容积率决定了这块土地能建多少房子。容积率上升，代表同一块土地上能建更大面积的房子（或更多户数的公寓），同比增大当地房屋供给量。
为招揽外国人，东京做了哪些努力
此次政策变革的对象，是提前办理再开发过程手续的政府国家战略特区。举例来说，在计划容积率上限为1200%的情况下，将住宅比例设为四分之一，那么容积率就会变成1420%；若将住宅比例设为三分之一，那么容积率就会放宽至1500%。
东京放宽容积率，有许多条件需要满足，首先就是多语言翻译转换器和信息传播设备的设置。对外国人来说，满足了这些功能和设施，才能实现良好的居住环境。
增设国际学校，提供公寓服务性
作为政策改革的第一弹，预计在2020年，将JR东日本把山手线的田町站-品川站之间的土地范围，暂定为品川新站周边的大型再开发。计划建设超高层建筑4栋，其中就有一栋用来做便于外国人生活的国际学校，还有约1000户的住宅。新制度实行后，住宅楼的街区容积率将从400%-600%放宽至820% 。
增加建设的服务性，屋内设施包含完善的家具家电等生活必需品，住户可以像住酒店一样居住在公寓。特别是针对在企业高层工作的外国富裕阶层，能够满足他们的需求。东京在开发中运用容积率新制度，营造更适用于外国人的居住环境。
为什么要提高东京的容积率？
那么为什么东京制定提高容积率的制度？由大型房产商组成的不动产协会，在15年实施的面向外国人的“在日本如何生活得更加舒适的办法”这项调查中，有43%的回答是“住在市中心，离公司近”。
东京以国际金融都市为调查目标，判断出外国人居住环境的提升，对引导外资企业入驻很有效果。因此制定了这项制度，通过放宽容积率，促使东京住宅的居住品质提升。
提高容积率，对投资者有什么好处？
提高东京的容积率，除了方便外国人居住，对想去东京买房的投资者有什么好处呢？在东京城市面积已定的前提下，增加高端公寓的开发，房屋供给量提高。对于土地所有者来说，无疑就提高土地价值。
可建造的住宅增多了，当地的租客也相应增多，投资收益也随之增加。尽管会提高建筑成本，但是在在收益增加>成本增加的状态下，收益率依然是提高的。
东京圈房价均价1套366万元
日本东京圈的住宅价格居高不下。不动产经济研究所的统计显示，东京圈1都3县2017年度出售的新建住宅每户均价为5921万日元（约合人民币366.5万元）。较2016年度上涨6.9%。创下经济泡沫期1990年度（6214万日元，约合人民币384.6万元）以来的最高水平。时隔2年再次超过上年度的价格，连续5年突破5000万日元大关。
由于2020年东京奥运会的相关工程，人工费和材料费大幅上涨，地价也出现上涨。不动产经济研究所的主任研究员松田忠司表示，“东京都中心的高价住宅出现增加，郊外和车站附近的高价房产也在增加”。由于日本的房贷利率处于低水平，双职工家庭也出现增多，消费者的购买力增强。不过，普通收入人群无力购买的房产也在不断增加。
首月签约率为68.85%，时隔4年再次上升，但连续2年低于荣枯分界线70%。东京23区（71.3%）和神奈川县（75.7%）表现坚挺，而23区以外的都内地区、埼玉县和千叶县表现低迷，签约率仅为50～60%。松田表示，“虽然二手住宅价格也在上涨，但和新建公寓相比相对便宜，感兴趣的人很多”。
另据悉，日本一居室住宅等投资用楼房住宅的价格持续上涨。日本大型信息网站“健美家”汇总的数据显示，东京和大阪2017年的一居室住宅均价时隔2年再次刷新了2006年有统计数据以来的最高纪录。其背景在于出于对老年生活的担忧，希望获得租金收入的30～40多岁工薪阶层的投资需求旺盛。
健美家对该网站上登录的住宅价格进行了统计。一居室楼房住宅（按建筑物区分所有权购入）东京都23区的平均价格为1961万日元（约合人民币121.4万元），比2016年上涨了9%，超过了创此前最高纪录的2015年（1828万日元）。大阪府大阪市的均价为1381万日元（约合人民币85.5万元），大幅上涨了20%。在东京都23区，1栋普通单户住宅的均价首次突破1亿日元。1栋住宅楼的价格达2亿3258万日元，上涨了9%，创历史新高。
医生和律师等高收入人群为了避税等而投资多处住宅的情况也很突出。销售二手一居室住宅楼的和不动产公司表示，“临近多条铁路线路、交通便利的东京都中心地区的住宅很受欢迎”。此外由于最近日本股市上涨等，重新组合资产、购买住宅的富裕阶层也很多。
来自海外的投资需求也很旺盛。台湾信义房屋中介的日本法人表示，很多台湾投资者购买东京都中心地区的4000万~7000万日元（约合人民币247万~433万元）左右的住宅。和东京相比，价格相对低的大阪市内的一居室楼房住宅也很受欢迎。房地产投资公司LANDNET表示，“很多中国富裕阶层期待包含汇率变动在内的升值”。
由于利率低、易于获得贷款等，日本投资用住宅的价格从2013年开始大幅上涨。不过在东京都23区，价格上涨近10%的区分所有权住宅的平均收益率降至5.5%~6%水平，不少观点认为“价格仍有上涨空间”（健美家）。也有房屋交易中介指出，由于日本金融厅加强监管，“金融资产较少的人难以获得高额贷款，买方人群正在减少”。
东京那么大中国人都住在哪？
目前，居住在丰洲、台场以及胜时等的超高层住宅的中国人较多。其次是广尾、白金、麻布十番等高档住宅区。超高层住宅能看见大海，似乎在风水上也很吉利。据说，在日中国人在选择办公室时也青睐最上层，这好像也和风水有关。
住在那里的大多数是企业经营者、或在大型企业工作的高学历、高收入的在日中国人。
还有其他受在日中国人欢迎的地区。那就是名牌小学和知名小学所在的地区。例如千代田区和文京区。在中国，学区房价格不断上涨，成为社会问题。但在日本，所谓的学区房与普通房并没有太大差别。不过，知名小学所在地区的高档住宅也比较贵，而且受到欢迎。这是因为，周边的生活环境很好，还有上下班方便这个优点。
另一方面，除了高档住宅区之外，还有其他大量中国人居住的地区。
据日本法务省统计，在东京都内，中国人较多的有江户川区、新宿区、江东区、板桥区和丰岛区。按地名来说，比如龟户、锦糸町、葛西、池袋、早稻田、高田马场周边。为何这一带中国人较多呢？虽然并不确定，但可以想到的理由包括日语学校众多、处在最初中国人定居的地点附近、新宿和池袋有很多中餐馆、有打工的地方、容易买到中餐食材、还有中国人从以前就开始居住等。
以前，初来乍到的中国人经常寄宿在中国朋友的家中。在那里生活一段时间后，再找打工的地方和自己租房。可想而知，很多人会选择住在以前中国人居住的地点附近。随着周边开始有很多中国人居住，中餐馆陆续增加，小中华街也开始逐渐形成——大致可以想象是这样一个过程。
因这样的理由而变得知名的是与东京相邻的埼玉县川口市。很多中国东北地区出身的IT工程师、留学生和公司职员等住在这里。由于处于连接东京和琦玉的城轨——京浜东北线沿线，前往池袋只需十多分钟，到新宿只需30分钟左右，具有卓越的便利性。与此同时，由于地处埼玉县，比起东京都内房租低廉很多。
据说，从川口站乘坐京浜东北线，2站就能到达东京的赤羽站，但两地的房租和物价却截然不同。川口市自20多年前起就有大量中国人居住。周围有同胞的安心感也是越来越多中国人住在那里的原因。当然，在东京及周边其他地方也有大量中国人居住。其中很多会选择便于上下班的路线。在日中国人的社会似乎也在逐渐多样化。
在日买房你所不知道的真相
此前，华人爆买日本房产，主要认为日本房价跟上海、北京、香港等比起来，实在太便宜了，好像日本全部打7折一样，无法忍住不买，不过以为买了日本房产就会赚，那可要小心了，因为日本房产有些不能不知道的真相。
首先，日本房产跟欧美等国很不同，新筑房子跟中古房子差价很大，房子只要一经手，就算是中古的了，因此买新的进来再卖出，一般说法就是会先损失２成，１成是折旧，１成则是来回仲介手续费、税金等买卖基本费用，如果囤放几年，则损失惨重，不像其他国家新筑房子跟中古相差不远。
或许如俗话所说「日本人喜欢新东西」除了神社寺院外，日本老建物不大多，同样住宅大厦，即使中古的地段比较好，也往往新筑比较值钱；因此在日本买房，跟在中国、香港等第地买房不一样，只要买了，过一手，即使没住也算中古的，要觉悟在日本市场上是会掉价的。
其次，日本少子化问题严重，人口越来越少，空屋数惊人，现在空屋数是820万户，每7户有1户没人住，连人口最集中的东京有近82万户空屋，而且空屋还在增加中，没人住的房子不会涨价，只会掉价的；因此要不计较房子脱手时会掉价，那才能买。
许多华人买日本房子是期待2020年东京奥运房价会大涨，但日本是超级成熟社会，不会因为奥运而大成长；像2014年空屋率高达13.5％，连东京空屋率都高达11%，空屋数及空房率都创下史上新高，眼看再５年，亦即2020年，日本空屋率评估将达40%，到处都是空屋，尤其2020年东京奥运结束后，暂时集中到东京人口就会大减，需要大减。
日本还有所谓「2019年问题」亦即日本的家庭户数， 从2019年会从巅峰的5307万开始减少；日本人口早就开始减少了，至今房地产市场靠户数没有减少还撑着，连户数也开始减少了，空屋将更大量出现；此外2019年外资将可能抛售至今囤的房产，因为日本房产税制在5年内转售获利要课39%税金，5年以上则为21%，最近一两年大举买房的人会在2019年前脱手，导致日本房产暴跌将加速进行。
许多华人投资日本房子是期待房租收入，认为至少有房价的4%-5% ，比起华人地区的1%-2%好多了，但现在因人口减少、原本空屋率高，供过于求，加上日本今年５月空屋税提高6倍，大批空屋投入市场，房租、房价现开始下跌了，收租公、收租婆的美梦要成真不容易。
许多华人买的都是普通日本人不会喜欢的房子，如朝北的房子、 公寓的一楼等，因为不懂高纬度地区的日本人对阳光的珍惜等，结果只好降价求租，要出售时也没人买，只好找其他华人当小老鼠。
此外日本房产的维持成本很高，要付昂贵的管理费、修缮费、税金（固定资産税・所得税等）、管理经费（付给房产业者费用）、惊人的折旧等，外国房主还有外汇风险等，像3、4年前日元高价位时买房的华人，痛的不敢说。
日本现在唯一涨价的是东京新筑大厦的买价，因为东京奥运工程赶工中，人手不足，工资大涨，进口建材大涨，建筑成本大涨而造成新建大厦涨了1-2成，买价涨跟房租涨是两回事，房租确确实实在下跌中。
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