随着国民收入的提高，海外资产配置也成了一股风潮。除了美国、澳大利亚、欧洲和东南亚之外日本也吸引了大量国内投资者。
“低价高回报”、“抄底白菜价”，只要曾经了解过日本房产，相信您肯定从中介口中或某些房产网站上看到过这些“口号”。
这是纯忽悠吗？
不，是事实。
浏览一些日本房产网站，你会发现，有2、30万的，有7、80万的，当然，也有几百上千万的。而且别看房子便宜，回报却不低，广告上显眼的位置写着“回报率9%”、“回报率10%”，而且是越便宜的房子回报越高。
“2、30万去日本买套房子，回报9%”这可能吗？
一、在日本什么样的房子只卖2、30万
1、位置特别偏的。
大家注意，这里的位置偏≠大城市的郊区，很有可能是城市周边的县市了，就好比你以为是在北京，其实是在河北。
当然，在城市比较偏僻或者发展规划不到位的地段也可能找到，不过还要满足另外一个条件，房子比较老。
2、高龄房产。
越老的房子越便宜，在日本也是如此。如果是房龄3、40年的房子，在大阪、神户、北海道等城市的中心甚至都可以找得到。
但他们的房子保养比较好，即使4、50年看起来都还很新。
3、“事故物件”。
“事故物件”是日本不动产界的专业用语，发生过自杀，他杀，孤独死，杀人分尸等等的房屋都被称为“事故物件”，也被称为“心理瑕疵物件”，其实就是“凶宅”。
日本每年都有将近2万人自杀，自杀人数如此之多，那些成为自杀现场的房屋以租赁和买卖的目的出现于房地产市场也不足为奇。如果房子不老、地段佳还很便宜的话就得注意了。
以上三点，其实不只是在日本，地段、房龄等都是决定房价的重要因素。如果在国内，投资者还好把控，若是到人生地不熟的日本，眼睛要擦亮！
二、“回报9%”怎么算出来的？
日本不动产的回报率分为表面回报率（表面利回り）和实际回报率（実質利回り）两种，用咱们常说的大白话说就是净利与毛利。
表面回报率＝年租金÷房价×100
实际回报率＝（年租金－各项税费）÷（房价＋买房的时的各项税费）
很多不动产中介为了把手上的二手房源卖出去，只把好看的表面回报率提供给客户，这其中并没有扣除每年固定资产税、都市计划税、管理费、修缮基金、火灾保险费等各项税费。
表面看起来回报率非常高，能达到9%甚至更高。如果客户根据表面回报率真正持有了房产之后就会发现，扣除了各种税费的实际的收益远远低于中介最初的承诺值。
更何况实际回报率高也不意味着你能拿到实际收益一定稳定、可观。很多不动产中介在推荐房源时，是按照100%入住率来计算回报率的。
而且仔细一想你就会发现，房子越老回报率越高。这是因为很多房龄很老的房子都是早期建成的，当然占据了城市中心的地段，随着时间的流逝，房子折旧了，但租金水平是根据周边房屋的租金决定的，这样一来，房价变低，房租不变甚至还有上涨的趋势，租金回报率自然也就变高了。
这时又会有中介跟你说了，“如果你只是投资不自己过去住的话，房子老一点也没关系的，反正租金回报高”。别冲动啊，还有税费啥的呢，你得好好算清楚。
根据日本《地方税法》的具体分类，绝对字面上的房产税并不存在，但按照房产税的实质内涵进行分类，具体包括固定资产税、城市规划税、事业所得税三类。
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日本的固定资产税标准税率为1．4％
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都市规划税的税率上限为0．3％，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。
而对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的，日本称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中，如无重大变化，一般不重新估价。
当然，日本的固定资产税和都市规划税也有相应的减免制度。根据土地和房屋的具体情况而采取差别税率，兼顾社会公平。那一幢房屋在日本，每年到底要缴纳多少税呢？
比如一家人刚买了一套新建的别墅，土地的评价额为1800万，约合120万元人民币，（1日元=0.0663人民币元），建筑物的评价额为1200万。计算方法如下：
固定资产税为 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 × 1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2= 12.6万
城市规划税 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 × 1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3% = 5.4万
年度缴纳保有税额 = 固定资产税 +城市规划税 = 18万日元，约合1.2万元人民币（也就是每年都要缴纳这个数字）
3、事业所得税
课税对象指由于营业需要而进行新建和扩建的房屋；纳税人为房屋所有者和房屋使用者。
一般住宅不需缴纳。
举个栗子：
一家人刚买了一套新建的别墅，土地面积是165，建筑面积是100，其中，土地的评价额为1800万，建筑物的评价额为1200万。计算方法如下：
固定资产税为=土地部分+建筑物部分
= 1800 × 1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2
= 12.6万
都市计画税=土地部分+建筑物部分
= 1800 × 1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3%
= 5.4万
年度缴纳税额=固定资产税+都市计画税= 18万日元
实际上，固定资产的评价额是有些水分的，土地价格一般是按照当时土地价格的60%–70%、建筑物价格是按照建筑费的50%–70%进行评价的，所以，评价额度为3000万的别墅式住宅实际购置价格是4500万或者更多，其中评价额尤其是土地的评价额是随着市场状况的变化而变化的。
而除了房产税，日本的房子还要交管理费和修缮基金，相应地，房龄越老，修缮基金越高。
四、修缮基金
日本有一项法定的制度，那就是买了公寓楼的房子，就要缴纳维修基金。在购买新房时，你必须缴纳一笔维修基金，一般3室一厅的房子，第一次需要缴纳大约150万日元。然后，每一个月再缴纳1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。
必须说明的是，开发商在卖楼时，也必须缴纳一笔维修基金，而且这一笔维修基金，必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。
与中国不同的是，日本住在一栋楼里的所有业主，缴纳的维修费是完全平摊的。即使住在一楼，电梯修理费和楼顶漏水的修理费也要承担。
从一栋公寓楼建成之后，这些物业管理委员会就会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表，什么时候修理屋顶防漏系统，什么时候修理外墙，什么时候疏通下水道，什么时候检查供水系统，什么时候检修电梯和更换电梯？都清清楚楚地写明具体的施工年份和施工时间，并印成册子，业主们人手一份。到维修节点时，由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核，批准预算，并书面通知所有业主。
日本物业管理有一条不成文的规矩，不管下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。屋顶的防漏系统，一般是5年补修一次，10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次，15年更换一次。房间里面的消防探测系统是一年检修一次，也就是说，日本的物业管理，不是管道堵了，设备坏了，才去修理，而是完全的按照预先制定的修理计划，进行预防性修理，以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦。
所以如果去日本买房还要注意：
首先，在看房子时，一定要观察公寓楼周边花丛修建的是否整齐，打扫的是否干净，这能够衡量公寓楼的管理水平。
第二，就是要查看大楼的维修基金还剩多少？如果多的话，是好事。如果少的话，以后再平摊的话，会是一笔很大的负担。
老房子还势必将会面临的一种情况是拆除重建。日本房产是永久产权，大多数情况下买房子带土地，即使是公寓，假如一共60户，你也拥有1/60的土地所有权。话是这样说没错，日本也允许对自己的房屋拆除重建，但具体实施下来还是有难度的。
首先，在日本拆除重建需要全体业主中的80%以上同意。这点很难达成，因为当年购房的青壮年业主业已高龄，大多数都依靠养老金生活，无力负担拆除重建的费用。
其次，得满足以下两种情况：①老业主们并不都属于清贫，手头宽裕的老邻居与手头拮据的老邻居，在面对拆除重建问题时的态度也是两样。②掏得起拆除重建时的补差价，拆掉重建，地还是那块地，建筑物重建而已。业主不用再花钱买地，但必须为拥有新的建筑物买单。
看到这里，可能你会说，不等到拆除就卖掉呢？
很遗憾地告诉你，在日本卖房子也要交税，叫做房产增值税。
房产出售时若有增值溢价，需要对增值部分缴纳房产增值税。
5年以下：房产增值部分的30%
5年以上：房产增值部分的15%
此外还要考虑，4、50年的老房子会有多少买家愿意接手。
综上，如果真的有意向投资日本房产，千万不要被所谓的“低价高回报永久产权”等迷了眼，搞不好你每年还得倒贴钱。
注：本文观点仅供参考。
另外在这里宅大阪为大家整理了一些关于中国人在日本买房前回资讯的10个问题，仅供大家参考。
1.日本买房可取得日本籍吗?
以投资经营方式的话，是可以的！以公司型态取得，也就是成立法人，由股权人身分去做申请。
关于详情细节还是要选择专业的宅大阪不动产专家，为您的需求做最完善规划，让您的资金规画做最安全的投资收益。
2.日本买房议价空间有多少？
大阪不动产买卖制度相当完善，价格也相当透明化，不会有漫天开价的混乱状况，对中国人来说，买房子很习惯先从８折开始杀价，但这一招在日本买不动产不仅不管用，还会造成中国人在日本房屋市场的信誉，所以现况许多物件他们宁可等日本人来买也不愿卖我们外国人。
日本人因为民族性使然，不习惯将价格提高让人来议价，因此投资宅大阪不动产，首先应以投资金额扣除所有费用后，去试算出投报率，再考虑能否接受这样的投报，而非一昧杀价。
3.购买了日本的土地或者房屋以后,是否能得到居住权或者方便的签证?在入境资格上是否有什麽便利?
日本是一个限制移民的国家，包括投资移民，对外国人的长期居住多持保守政策。暂时很难将买房和签证直接联系到一块。
4.日本地震房地产怕不怕?
日本为岛国，所以皆有地震。地震是房东的天敌，但地震之后所酿成的火灾才是最可怕的(因天然瓦斯管破裂，造成火灾)。关于这点宅大阪不动产会为你筛选实施“新耐震基准”后所建设的物件外，以RC或SRC为主流，并搜寻不会有土壤液化的安全区域物件，并且提供你地震险的相关资讯。
5.为何买新不如买旧?
在日本买房，如果是站在出租的角度，旧的房子房价较低，但因为出租的租金没有比新屋低，相对的租金投报率就高许多。
其实买旧一点的大阪不动产物件，反而有好处，一般住宅用大楼的耐用年数约为60年，实际效用年限为47年左右，所以房龄久的房子，可能会面临重建的可能，建筑费用就是从我们每月所缴纳的修缮基金提拨，不足的部分再由持有户数的屋主去做分担，因此您可重获一间全新的房屋，这时您要卖出或出租都会价格更高，获利更多。
6.日本购屋该挑哪一些区域？
在投入日本房地产之前，务必先调整好心态，用日本人的居住需求来挑选物件，而不是用投资的角度出发，因为我们的租客是日本人，当然要以日本人的生活习性及逻辑去做考量。
7.为何日本不动产租不如买?
日本地小人多，一般上班族租的日本不动产套房，几乎都不会超过10坪，一般以4、5平米居多，不过麻雀虽小五脏具全，这样的套房，只要40万人民币就能到日本买得到房，对多数中国投资客来说，投资日本不动产的确门槛不高，加上有打算游学或留学者，我们建议租不如买，白白付别人房租，还不如成为自己的房租收入，将来学成归国后还可继续收租。
8.日本房地产有履约保证吗?
在日本一般房地产买卖因交易流程及付款方式与中国不太相同，分为两次付款，一次为订金，一次为尾款。房款汇入时会有代书做监控，等同于民间公证人，此时可拿到代管証明书。
且有国土交通大臣指定的“财团法人东日本不动产流通机构”从中做保障，本身已具有相当的交易保障，故在日本一般房地产成屋的交易并没有“履约保证“。
9.为何在日本买房出租房屋安全可靠；收租会持续吗?
日本租屋契约，不仅要有连带保证人，而且不能租超过月薪资一半的物件；假若是学生的话，父母亲则为连带保证人。因为条件严苛，所以对于房东有相当的保障。
假若想要保持一定的房租收入，可与转租公司签租金保证契约(他们等于二房东)，届时就不用担心中断租金收入了。
10.日本人租约习惯
日本还有很重要的租屋习惯，就是他们喜欢一次签长期的租约，对房东来说很有保障，因为日本是个不爱搬家的民族，一来房客必须支付房东押金，部分还有礼金给房东，一次租屋时就须支付庞大的金额。
退租时又需将房屋归复原状，这些费用会从房客的押金中扣抵一部分，扣除这些零零总总的开支，房客最后拿回的押金所剩无几，算一算，在日本搬家及租屋的开支真的很大，因此房客对屋况的维护也令人放心。
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