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在日本房产投资中,负动产与富动产的区别

对于房产投资来说,「等价格下跌了再买」这种想法并不正确。即使在购买时便宜了500万日元,而在出售时出现下跌得更多,就没有投资的意义了。

正因如此,我们在选择房产投资时,更要弄清楚日本“负动产”与“富动产”的区别。

 

 

案例 1

东京都内人气区域JR中央线·西荻洼站附近,两个二手公寓建筑年数都是19年,室内面积约56平米,在新建时的价格约4000万日元。

但是,负动产比新建时下降了930万日元,富动产上涨了470万日元。产生这种差距,最大的原因是“到最近车站的距离”。

负动产步行14分钟,而富动产步行2分钟即可。在更加便利的区域、离车站很近,即使是经历了19年的公寓,也能够产生470万日元的正增长。

另外,负动产在3层,富动产在11层。所在层数并不是一定产生差别,但普遍来说,上层的房产价值更高,这是理论。

 

案例 2

这是泡沫经济时期所建成的二手公寓的比较,建筑年数是30年,分别位于埼玉县埼玉市和东京都世田谷区经堂。埼玉市的公寓,到最近的车站需要步行15分钟,世田谷区经堂的公寓,到最近的车站需要步行10分钟。

埼玉市的负动产比新建时下降了1390万日元,世田谷区经堂的富动产却涨了80万日元。产生这种差距,最大的原因是“车站力”与“街道的品牌力”。

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离埼玉市的公寓最近的大宫站,确实曾经因可以换乘6条线路的便利性而受到好评,但是随着回归城市中心的热潮,公寓离车站越远,需求就越会下降。另一方面,不仅位于东京23区内,更位于给人好印象的世田谷区的公寓,需求就很难下降。

 

“说白了,距离车站的步行时间可能就差那么几分钟,但相比之下简直是天壤之别。”

“双职工家庭增加、高龄人士产生换住需求、晚婚化单身家庭增加等因素,都是‘即使贵一点,但地理价值出色的公寓还是更受欢迎’的主要原因。”

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