十一长假临近，40万中国游客将再次挤满日本街头。

每逢节假日，日本街头都挤满了中国游客

已有日本媒体发出预警：汹涌而来的中国人不光是来旅游，还可能用人民币“占领”日本，因为大批中国人正在抢购东京、大阪乃至北海道、冲绳的房子。一种恐慌的说法是：

中国人目前已经成为日本的房屋中介行业的主要客户。

中国人狂买日本房产，始于北京房价超过东京。2013年，国际货币基金组织数据显示，北京、上海平均房价已超过东京。

近年，中国房价一飞冲天，世界十大最贵的房地产市场中有七个都在中国――北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。

相比之下，日本的建筑用地和房价，已经下跌到了20年来的最低点，大约相当于日本泡沫经济顶峰时的1/8。

东京将举办2020年奥运会、日元持续贬值，也被中国人看作利好。据统计，中国大陆已经超越香港、台湾、新加坡，成了海外赴日买房的最大来源。

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2020年举办奥运会

东京以及周边房价上涨潜力大

前阵子在东京接待了一位来自上海做餐饮的朋友，朋友是第一次来日本，属纯玩。没想到，玩着玩着，就看好了东京，仅仅数天的东瀛游，在做不动产中介的朋友帮助下，居然立马拍板拿下了一栋可以改做民宿的小楼，外加一个供自己常来常往住用的高级公寓。感慨有钱的土豪就是任性的同时，也再次为国人投资日本房地产的手笔而咂舌不已。

日本的“一户建”深受国内购房者喜爱

 

“一户建”内部装修图

确切地说，国人投资日本不动产热也就是近两年来的事儿，随着安倍政府打出“观光立国”的牌子，降低了入国审查的门槛，国人籍此得以以各种身份进入日本，这其中一些生意人在游玩中则以他们锐利的眼光发现了日本房地产中孕育着的商机。

必须感慨现在国人的实力和速度，也因此，国人在购买日本房地产上点燃的星星之火，迅速以燎原之势在短短的两年内烧遍日本列岛，先是在以东京为主的关东地区开花，然后西征大阪南进冲绳北上北海道，中国房东遍布日本全境。

于是，继“爆买”、“爆网购”之后，日本媒体又给中国人创造了一个“爆买不动产”的新词儿。

目前，外国人在美国、加拿大、澳大利亚购置房地产都有着身份和购入数量的限制，2017年上半年加拿大温哥华和多伦多还开始对海外买家加收15%房产税。

相比之下，日本房产对海外买家没限购，而且只要买到手了，就可获得永久产权，而不是像在国内的房产那样只是拥有70年的使用权。

（日本）房子是你的就是你的，不会和你耍套路

现在来日购房的国人，还大都是以北上广为主，尤其是北京人，他们深深知道奥运给北京带来过多少商机。

随着2020年东京奥运会的临近，东京以及周边的地价、房价甚至租金都在悄然上涨。国内房地产投资人士也闻风而动，据东京都政府民政部门调查显示，东京一些靠近电车站、地铁站的高级公寓都成为了华人买家的首选之地，甚至在东京湾岸区域的海景公寓也都成为了华人置业的目标。

中国内地人成了海外赴日买房的最大来源。

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东京大阪房产租金回报率是北上广深的3倍

日本房产的物美价廉，对国内来的购房客来讲同样具有极大的诱惑力。在东京一个3LDK（约80平米，相当于国内的小三室一厅）的高层公寓，假设是20年前造的，由于日本泡沫经济后房价一直走跌，那么现在的价值也就是2000万日元（125万人民币）左右，甚至有些地方1000万（62万人民币）日元就足够了。

日本“一户建”内部装修图

最近，恰巧看到过一篇分析世界各国房地产投资回报比例的文章，文章中有一个全球房产租金回报率排行榜，美国德克萨斯州达拉斯的城市拔得头筹，它的租金回报率｛实际租金回报率=（一年租金-房屋保养费／房屋价格｝为7.35%，排在第二位的是日本的大阪为5.91%第三为洛杉矶，为5.80%，第四为东京为5.76%。也就是说按这个统计表来看全球租金回报率最高的前四位里，日本就占了两位。

再来看我们国内最牛的的北上广排在哪里呢？由图表可见，北京的租金回报率排在倒数第一，为1.41%，深圳倒数第二，为1.44%，上海倒数第三，为1.50%，广州倒数第四，为1.74%。我们不仅排在倒数第一到第四，而且数值也都差不多，平均1.5%。按国际公认的适合投资的房地产回报率为高于5%，从这个意义上来说，我们没有一个地区符合这个国际共识。

而据日本自己的统计数字表明，日本新建高级公寓的租金回报率为5%到6%之间，旧公寓因房屋价值低反导致回报率偏高，居然达到新建公寓的一倍10%左右。按这个方法粗略计算一下，也就是说，在日本投资房地产出租，平均20年左右可以收回成本，而在北上广却需要100年左右。这也有例为证，笔者在上海也有公寓出租，租金一万多，还算偏高的了，但按现在市价要收回成本需要70年。

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长此以往，10年后北海道就会变成中国的一个省？

国内房价一飞冲天、物价不断上涨，银行利息越来越低，分散资产风险成为刚需。投资者发现，在日本投资房地产的程序相比于国内更简单、顺畅而且安心。

日本除了房产，樱花美景也令人十分向往

以笔者为例，笔者在上海有一处房产，借国内房价持续高扬之东风，当初花100万人民币买的这套112平米的高层公寓已经涨到700万元了，换算成日元（目前1元人民币约兑换17日元）也算是个小亿万富翁了，那么，如果笔者卖了上海的这套房子，在东京不错的地段就可以买到5、6套2000万日元左右的三室一厅公寓，那怕是买4500万日元左右的新建高级公寓也可以买2、3套了。

鲁迅笔下的上野公园

举这个例子只是想说明一下在现在的赴日爆买房地产大潮中，其实就有很多人是和笔者一样的，尤其是精明的上海人，他们在上海拥有数套房子的大有人在，利用旅游的机会来到东京，看到东京的物美价廉又极具投资价值的房子，于是，卖掉上海的一两套房子然后跑到东京来买幢楼房改造成民宿，再租给同样精明的来日游玩的不愿花高价住酒店的上海人，可谓是一举数得，即能拿到居留日本的签证，又做到了分散投资以降低国内的房地产风险，还能享受到日本的医疗保险等福利待遇。

不过，最近也有媒体根据东京的华人购买房地产数量出现减少趋势，从而报道说中国人爆买日本房地产热已经出现了“退热”现象。其实不然，只能说国人对日本的房地产投资更趋理性化、更具前瞻性了，这从除去东京、大阪等大都市，在日本一些二、三线城市也出现的中国人购房置地现象就足见一斑。

比如在北海道，借几年前电影《非诚勿扰》的无敌美景，让大批国人看中了日本的这块风光无限的北国大地。而后在国内就掀起了北海道房地产投资热。记得去年曾有报道说中国开发商在开汤100年的北海道洞爷湖温泉地购入了7.7万平米的土地建设大规模观光设施；而这一两年来，个人来北海道投资的也是越来越多，日本新闻就报道过一位中国人来到札幌，觉得适合投资，立马毫不犹豫的甩出1000万日元在札幌市中心买下了一个事务所，接下来又投资3000万购入土地建造旅馆。

电影《非诚勿扰》北海道外景点

如此例子，可谓是在北海道各种保养胜地、旅游景点等时时发生，以至于连北海道当地人都在慨叹、羡慕中国人资金雄厚的同时，又怀着矛盾的心理担心地方中国化。其实，非只是普通民众担心，记得曾有国会议员在国会开会时提出这个问题，要求国家立法限制中国人购买日本土地、房产，甚至有报纸报道：长此以往，10年后北海道就会变成中国的一个省了。

在日本买房

和在中国买房的差异有哪些？

继澳大利亚、美国之后，日本正在成为中国人购房者的新目的地。各种数据和报道都显示，赴日买房已成当下的一种流行趋势，那么，在日本买房和在中国买房究竟有多大的差异？一起来看旅日华人在日本买房后，发现和中国买房明显的差异，主要在以下6个方面存在区别，现在分享给大家。

1.土地归属

中国：土地属于租借制，土地全部归国家所有。

日本：土地属于私有制，归所有者所有。在日本买房，就会相应的得到土地。如果是楼房，则所有用户平摊地价，共同使用权。一户建下的土地，则完全就是自己家财产了，传给你的子子孙孙或者卖掉，都是你自由支配。

2.建筑质量

中国：中国房屋的使用十年，在外观和内在出现一些质量问题。

日本：日本房屋使用十年不论是内在设施还是外观，都比中国房屋的使用情况好很多，并且日本每个月都会有交修缮费，在10-15年进行房屋修缮，根据管理公司的不同修缮的年份也会不同。

3.面积计算

中国：在国内80平-200平房屋面积是算上公共面积和阳台一起的总面积。

日本：日本买房，日本的80平-200平房屋面积是实在的面积，并没有加上公共面积与阳台面积。

4.省去装修麻烦

中国：房子绝大多数是毛坯房。买下后，自己还要再花钱装修。

日本：日本买房，房子是精装修的。不管是买成品房，还是自由建，都是建房装修一步到位的。

5.附属品

中国：相比国内什么也没有的毛坯房，高档内装和厨浴卫等电气自动化设备等等，都是自己添钱安装的。

日本：日本买房，房子一般都有少量附送品，例如普通厨卫设备。

6.按揭贷款

中国：日本普通工薪层平均买3500万日元的房(包括地)，还25-35年贷款，还贷几十年这点和中国百姓也没什么区别，当然日本的房贷利率更低。

日本：注意事项(购房者为日本人时)

不过有一点最大不同是，在日本，丈夫的名义房，如果丈夫不在了，妻子不需要还贷款，因为是丈夫的名义，还贷的法律义务只是丈夫一人，保险公司会帮你付清剩余贷款，房子依然是妻子的。而如果房子妻子有名义，就是说妻子有继续还贷的法律义务，则必须自己继续还贷，还不起，自然就不能继续拥有房子。

房产小知识

日本房产广告中出现的“表面回报率”和“实际回报率”有何区别？

表面回报率：是指一年的房租收入÷房屋购买时的价格所计算出来的房屋的回报率。

年租金收入÷房屋购入价格

实际回报率：是指(房租收入-管理费和修缮费以及各项杂货)/房屋购买价格所得出的回报率

这个收入就是一年的净营运收入，一年的实际到手的回报率。

(每月租金收入-每月管理费-每月修缮费)×12个月÷房屋购入价格

网友解惑

Q:10%以上回报率的房产算是好房吗？

　　首先，日本地区房产的”表面回报率”一般为5~10%，但这个回报率还未将房屋的持有成本减去。持有成本是指日本公寓(アパート除外)每个月都需要维持费用，比如，每个月的管理费，修缮费，每年的固定资产税，都市計画税等费用。这些费用是即使房屋空着都是需要缴纳的。

　　其次，回报率10%以上的房子在东京，大阪等好地段是相当罕见的。日本买房，如果在日本的偏远地区，近年来农村和偏远地区的人口一直在减少，如果这个高回报的房子一旦变成空房的话，没有房租回收，对于投资家来说，也是较大的风险。

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