投资日本房产到底能赚多少钱

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去年,石榴叔接连对泰国、柬埔寨、越南、希腊等中国人热衷的海外房地产市场进行了深度分析。

有人给石榴叔留言:“挡人财路,如杀人父母”。也有看了我们的文章之后,悬崖勒马,暗自庆幸。

年初,石榴叔又抛出一篇《东南亚买房 最后的忠告》,让我们感到庆幸的是,在海外置业这件事上,很多人终于回归理性。

今天 石榴叔想说

石榴叔从没说海外置业是错的,但很多人吃亏,就吃亏在信息不对称。

当下很多房产中介,利用自媒体做宣传,这是正常的商业行为,但以偏概全,就不仅仅是人品问题了,韭菜急的也会砍人。

就拿今天石榴要说的日本市场来说,利用国人不了解日本房产制度,和税收制度的情况下,通过隐瞒真相达到销售目的,你真能睡得好吗?

最近有很多中介跳出来说,快点买房,不然要大涨了。

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然而在日本,二手房的卖家是个人,则不会对交易征收消费税,土地购买价格也不征收消费税。

为什么很多人海外置业会选择日本?

在我看来,人群和投资东南亚的有点不一样。普遍多次来过日本旅游,对日本的环境很有好感。

另外,多多少少有求稳的心态。

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据日本国土交通省最新发布的《不動産市場動向》调查,2018年东京的房地产均价为86.8万日元/平方米,比2013年上涨了23%,一举超过1998-2013长达15年间的涨幅。

其中,中国资本,在日本不动产市场海外资金中的占比,从2014年的5.5%,上涨至2016年的16.2%。

“就是中国人硬生生把东京炒起来的。”这是石榴叔,一位在日本定居朋友的原话。

当然,能这么火,也要拜中介所赐。一位白手起家,专门做中国人生意的华人中介,花了两年时间就开上了法拉利。

永久产权、对冲保值、稳定、东京奥运会、发达国家…… 这些都是中介口中最高频出现的词。

当然,中介公司对中国客人“挣钱买房,躺着收租”的痛点把握得十分精准。

但有三点,他们往往避而不提,也从来不敢写在文章中:

1. 房屋折旧

2. 持有成本

3. 空置率

 

一、房屋折旧让你瞠目结舌

无论在国内还是在日本,买房子首先要决定是买新房还是买二手房。

如果你有仔细去了解过日本当地二手房交易情况,就会发现越老的房子,价格越便宜。

很多人中介强调,日本的房子看起来很新。为什么呢?因为在日本,10年会有一次小翻新,20年会来一次大翻新,这样做为了不大幅降低房租。

在日本,只有新房,而且是第一年,租金才最高,之后租金递减。并不像中国,房东每年还能涨个5%。

我们做了侧面了解,以东京为例,一次小翻新的费用,需要5-6个月的租金。大翻新的费用大概是2年的租金。

如果交给公寓管理公司全权处理,这个价格还要乘以1.5倍(翻新期间没有租金)。

折旧?日本法律明确规定(可以在日本国税厅官网查到),木造住宅法定耐用年数,是22年;RC公寓(钢筋混凝土结构)住宅法定耐用年数是47年。

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木造结构住宅到了22年立刻就要拆除?政府并不强制。未满22年房龄,木造残存使用寿命=(法定耐用年数-已使用年数)+已使用年数×0.2。超过22年房龄,剩余可使用年数=法定耐用年数×0.2)。

但是地上建筑物的市值已经严重缩水了,到了33年房龄以上时,房屋价值接近0,只剩下土地价值。RC公寓同理。

根据统计,日本房子10年折旧24%,20年折旧40%,30年折旧55%。

问题来了,你的投资预期回报率里,考虑折旧没?

想卖?买家未必能申请到银行贷款。在日本房地产市场里,10年以上的公寓最不吃香。

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日本木造结构的房子到了使用寿命,几乎都会被推倒重建,因为30年以上的房子基本租不出去。

那么公寓呢?根据区分所有法及公寓重建的圆滑化法规定,只要区分所有权人中有4/5的同意,即使有反对者,也可以进行重建。

不愿意出钱的话,公寓的管理工会会购买区分所有权,那时地面建筑物价格折旧基本为0,只剩土地价格。

 

二、每年的持有成本绝对不是个小数字

“繁杂”是日本房产税制度最大的特点,26种税收中,与房地产相关的至少有6种。

1、购买时,需缴纳印花税、登录税、房产取得税、保险费

2、持有时,需缴纳固定资产税、都市计划税

3、出售时,资本利得税

4、遗产税和赠与税

在日本买房时,需要一次性交付的费用包括登记费(含律师费)、不动产取得税、保险费用、国定资产税、都市计划税、中介手续费和印花税等,合计为楼盘价格的6-7%。

这些中介的确会和你说的比较清楚,毕竟瞒不住。

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可是即使永久产权,每年仍有一笔根据房产市值,折算的固定资产税(1.4%)以及都市计划税(0.3%)。

贷款可以抵扣所得税,贷款15年结束后,税负反而会增加。

这里插一句,外国人在日本买房,最高贷款额为房价50%,利率2.8-3%,最高年限15年。

而日本人买第一套房,房贷利率0.47%,相当于白送,日本人总购房成本,也要比国外投资客低很多。

除此之外,公寓类房产有管理费和修缮费(一户建类房产是自己维护和修缮)。公寓类房产每年的维护费用是房屋售价的1.5-2%,一户建类房产每年的维护费用是房屋售价的0.6%左右。

很多人还忽略了火灾险,这是强制购买的(每年约在2万日元左右)。

石榴叔不知道,外面那些中介是怎么计算收益率的,大言不惭的声称东京的租售比大约是4-5%,大阪的租售比8-10%,民宿的租售比高达15%。

反正我的计算,在东京投资每年实际毛收益率也就2%上下,这其中已经对小大翻新的成本进行了分摊。能否持续还是一个问号。

差点忘记说了,日本人在卖房的时候,是可以享受税金部分减免的政策。

而外国人享受不到这个政策,加上贷款利率高,在卖房的时候,日本人往往更有底气报出低价。

 

三、空置率绝非零

根据中国房屋空置率报告现实,上海的2017的房屋空置率为18.5%。

在很多中介口中,东京是不存在空置率的,我只想呵呵一笑,睁眼说瞎话达到一个新的境界。

下图是东京,18年9月的统计数据。(https://media.tousee.jp不动产投资调查)

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自己可以对应着看,不是在东京买了房,就一定能租出去的。

根据野村综研的调研报告,2033年日本房屋空置率将达到30%。

少子化、老龄化带来的人口减少,严重摧毁着日本。

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老龄化国家想改变真的很难,而日本的年轻人越来越不想买房,接盘侠在哪里?

今天 石榴叔想说

海外投资,信息不对称背后,都是大坑。朋友告诉石榴叔,在日本,几大坑人产业里,就有华人坑华人买房。

日本房地产的最佳入场时机,其实在2014-2015年,当年4.9汇率。

现在进场有点晚,国内那一套炒房的手法,在日本很难玩转,毕竟成本摆在那边,税摆在那边。

顺带提一句,如果有人忽悠你,先在日本买房,然后通过设立公司移民,你可以直接拉黑他。

-END-

作者:石榴叔,资深媒体人,从业二十年,持证法师,专注金融、地产行业。因为有着敏锐的嗅觉和独立的思考能力,擅长挖掘新闻背后的真相,穿透产品。真相比真理更重要。

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