日本人是如何进行物业管理的

  凡是到过日本的朋友,一定有一个感觉,那就是日本的城市很干净,干净的不只是街道,还有房子,看上去那么一尘不染。你看日本的建筑,很难看出它的年份,因为十年前造的房子和30年前建造的房子,从外表上看,都是差不多,跟新的一样。

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  为什么日本能够做到这一点,而我们中国在90年代建造的房子,不少已经成了危房,成了旧城改造的对象?秘密只有一个,那就是日本恪守建筑物的维修保养之道。

  东京有一家著名的房产中介与管理公司,叫“暖灯”。暖灯公司的老板是一位华人,出生在广西桂林,所以他的名字叫“桂小川”。桂社长说,当你晚上回家的时候,看到家里点着一盏灯,你的心会有一种温暖的感觉。于是,他把公司取名为“暖灯”。暖灯公司已经买下了东京首都圈十几栋大楼,同时也管理着200多栋房子,对于日本的建筑物,尤其是公寓楼的管理,有着丰富的经验。昨天晚上,我跟桂小川社长一起吃饭,跟他聊起了这个话题:日本的房子为什么看上去总是新的?他给我讲出了这个秘密。

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  一个人平时有没有使用美容化妆品,皮肤是会不一样的。一个精致漂亮的女人,一定是一个善于保养的女人。房子也是同样,建造完成后,经过长期的风吹雨打和紫外线的照射,房子的外墙经过若干年之后,一定是会出现劣化。下水管道经过几年的使用后,一定会出现堵塞。中国的房子如此,日本的房子也是这样,那么,如何能够保证房子的外墙不过多地出现劣化?如何能够保证整栋大楼的所有管道畅通无阻?这就需要定期的维修,而且是预防性维修,不是出了问题才维修。

  那么,怎样保证整栋大楼能够维持长期的,而且又是经常性的维修呢?日本有一项法定的制度,那就是买了公寓楼的房子,就要缴纳维修基金。

     维修基金的缴纳,是每一位拥有房产权的人必须承担的义务,而且这一项义务是依据“平等均分”的原则实施的。

    首先,在购买新房时,你必须缴纳一笔维修基金,一般3室一厅的房子,第一次需要缴纳大约150万日元,也就是10万元人民币左右。然后,每一个月再缴纳1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。如果你是租房客,那不需要缴纳这么多钱,只需要交相当于100多元人民币的日元管理费就行。

    必须说明的是,开发商在卖楼时,也必须缴纳一笔维修基金,而且这一笔维修基金,必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。

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  与中国不同的是,日本住在一栋楼里的所有业主,缴纳的维修费是完全平摊的。在我们中国,住在一楼的业主,是不愿意承担电梯的修理费用。同样,住在1楼的业主,也不愿意承担屋顶的防漏工程的修理费用,因为1楼业主说的理由也是很充分:我住在一楼,又不用电梯,屋顶漏水跟我也没有关系,为什么要我承担这些不搭界的费用呢?

  但是在日本,这种中国式的思维是行不通的。日本人认为,住在一个大楼里的所有业主,大家就是一个大家庭。整栋楼不是某个人的,而是大家共有的,大楼的生命,就是每一户住家的生命,因此,所有的维修费用必须大家平均分摊,不能你多我少。正因为日本人有这一种集体主义思想,或者从众思维,使得日本楼盘管理过程中,很少会产生业主之间的矛盾。

  那么,业主缴纳的这一笔维修基金是由谁管理的呢?不是由政府(房管所)管理的,而是由业主委员会和物业管理公司共同管理。钱放在哪里呢?是放在银行里。需要使用时,由物业管理公司提出预算,业主委员会审核批准支付,政府无权,也不能介入此类民间事务。

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  东京虽然是一座有着2000多万人口的国际大都市,但是,主要的物业管理公司,却只有4、5家,当然都是有着半个世纪以上物业管理业绩与信誉的大企业。

  从一栋公寓楼建成之后,这些物业管理委员会就会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表,什么时候修理屋顶防漏系统,什么时候修理外墙,什么时候疏通下水道,什么时候检查供水系统,什么时候检修电梯和更换电梯?都清清楚楚地写明具体的施工年份和施工时间,并印成册子,业主们人手一份。到维修节点时,由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核,批准预算,并书面通知所有业主。

  桂小川社长说,日本物业管理有一条不成文的规矩,不管下水道有没有堵,一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。屋顶的防漏系统,一般是5年补修一次,10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次,15年更换一次。房间里面的消防探测系统是一年检修一次,

  也就是说,日本的物业管理,不是管道堵了,设备坏了,才去修理,而是完全的按照预先制定的修理计划,进行预防性修理,以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦。

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  在设备没有坏的情况下,就把自己的一笔钱交给业主委员会和物业公司去管理使用,会不会被挪用和乱用?这是许多人可能会担心,而且是不愿意交钱的原因。但是,日本是一个信用社会,业主们根本不会担心自己交的钱会被挪用和乱用。正因为如此,业主与物业管理公司建立起了深厚的信赖关系,很少会埋怨物业管理公司,或者更换物业管理公司。而物业管理公司也是根据自己长期以来管理楼盘的经验,预先就制定出详细而完整的大楼维修保养计划,并告知每一位业主,按部就班地进行几十年的大楼管理。而从事公寓楼管理工作的人,必须考取国家资格证书——公寓管理士。

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  在这里,我想强调一点的是,日本的物业管理公司的主要工作,并不是负责大楼的安保或小区安全管理,而是注重于大楼自身的质量和品质的管理。原因在于,日本的社会治安普遍较好,很少发生入室盗窃时间。而且日本的小区本来就没有围墙,都是开放式的,只是大楼的大门,是有管理员或者有门锁安保系统,因此,物业管理公司几乎不需要雇佣保安人员,而把主要的财力精力投入到大楼的日常管理中,譬如清扫楼道,管理垃圾,擦洗门窗与楼梯护手,一般一栋10层楼的公寓,就一个管理人员,而且大多数管理人员都是退休之后重新参加工作的老年人,或者是家庭主妇。物业管理公司平时只是做一般性的巡查,只有等到定期维修时,物业管理公司才会有专门人员上门联系服务。

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  如果是高档小区的话,那么物业管理公司才会设置一个专门的办公室,派驻几名工作人员管理,负责大楼内外的每天清扫工作,处理业主的一些咨询业务,监管进出大楼的人员。

  日本真正有钱的人,是不住高楼的,都住在低层的高级公寓楼或者自己建的房子里。在东京的白金台、涉谷和麻布、六本木等高级住宅区,有许多4层楼、5层楼高的公寓楼,掩映于绿树丛中。这些楼看上去很普通,但是价钱很高,住的人都是有钱人。其他不说,单就维修基金和管理费用,一个月就要缴纳1万多元人民币,因为一栋楼才十几户二十几户人家,费用平摊下来,数额就很大,所以,没钱的人,是住不起这样低层的高级公寓的。相反地,住在高层公寓楼里的人,因为一栋楼里住户多,修理费用平摊下来就少,这也是在日本住高楼的好处。

  所以,日本无论是公寓楼还是办公楼,建造了许多年,为什么没有给人一种破旧的感觉?原因就是因为有一整套很好的维修保养管理制度,而这一种制度的建立,首先要有开发商、业主和物业管理公司三者之间的信赖和相互依存协作的基础,其次要是物业管理公司的一种对业主与大楼高度负责的态度。

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  日本政府已经提出了一个“建筑物百年”的计划要求,以前,日本的大楼设计使用寿命,都是在50年至70年之间。但是日本政府认为,这个寿命太短,必须能够保证使用100年。一方面是为了避免大楼的频繁拆建,导致大量建筑垃圾的产生,破坏环境。其次是,大楼的经常拆建,损害业主的经济利益,也浪费社会资源,因此要求新大楼的建造,从结构到管道,从墙面到内部设施,必须保证能够经受得住100年风雨的洗礼。而要实现这一个百年梦,经常性的维修保养,就成了关键,所以,东京的大楼物业管理业务为什么会集中在4、5家大型物业管理公司手中,就是因为他们有历史有信誉有经验,更有管理实力。

  为了保证百年大楼的建设质量,最近,日本的建设现场出现了一种特殊的现象:监理师中多了不少女性。监理公司起用女性监理师来负责现场的质量监理,一方面,是因为女性监理师做事认真仔细,另一方面,她们很少抽烟喝酒泡酒吧,建设公司很难搞定她们。

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  暖灯公司的桂小川社长最后给我说了中国人来日本买房要注意的2个事项。首先,在看房子时,一定要观察公寓楼周边花丛修建的是否整齐,打扫的是否干净,这能够衡量公寓楼的管理水平。第二,就是要查看大楼的维修基金还剩多少?如果多的话,是好事。如果少的话,以后再平摊的话,会是一笔很大的负担。所以,大家如果想在日本买房的话,推荐你们去网上搜一下“暖灯国际地产”公司,暖灯公司有不少中国人职员,会给大家提供很好的服务,顺便告诉他们,是徐静波老师介绍来的,说不定会服务得更好。

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