我在知乎上看到这样一个问题：日本房东不能随意涨房租吗？

事实上，趁着契约更新的时候，房东和租客经常会进行房租交涉。只不过，进行房租交涉时需要真实而合理的理由。

我认识一位朋友就职于日本房产管理公司，受房东的委托，负责租客和房产的经营管理。他说：“每当契约更新时，我就会遇到租客打来电话交涉房租。比如，如果房租能降低一些，就继续租、能否把更新费减半…。”

虽然房产管理公司负责帮助房东经营管理，但并不能擅自判断是否可以降低房租。因此，他在接到租客来电交涉房租会后，都会与房东取得联系并请其判断。很显然，大部分房东都是不乐意降低房租的。

日本房产的租约周期一般是2年，每2年自动更新租约1次。作为房东，一般可在更新租约时向租客提出加租, 租客也有权拒绝支付涨租。如果遇到房东与租客无法达成共识，根据日本民事调停法24条之2款，届时可能由调停委员调停。房东需要提出加租的证据，例如，固定资产税、都市计画税增加等。由于日本法律比较保障租客，房东不能随意驱逐有定期交租的租客及涨租。

尽管如此，无论在日本涨租还是降租，入住后的房租交涉能否成功，更多取决于房东的意向和房产的实际条件、状况。

距离车站比较远、建筑年数比较旧的房产、相对人气较低的区域，更有降低房租的可能性。如果因为房产本身的布局和设备条件不够好，而很难找到下一位租客时，采取降低房租的方式或许是最有效的办法。

作为日本房东，当产生变动租金的意向时，可以参考专业不动产公司的意见进行综合考虑，并合理交涉。在最终设定租金时，建议将同区域内的房产租金情况作为考虑出发点。

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