为什么要投资海外房地产？

• 投资方式：由于信息渠道的局限性，以及国内投资理财方面管制的相对严格。且投资需求被动。伴随全球一体化的日益深化，中国人的投资心态更加开放成熟，选择海外投资的人群在大幅增加。投资需求也更加主动化，有目的性。

• 投资特点：中国人更倾向于低风险、收益稳定的安全资产，房地产投资就是这样一种有保障的低风险投资产品。

• 国内市场复杂。

• 人民币的国际市场不稳定。

为什么选择日本房产？

-日本房产的魅力-

中国人为何疯狂购买日本商品？

因为日本商品真正体现出

“安全、高品质、价更优”

质量安心：日本早在1950年就出台了《建筑基准法》，通过立法手段严格控制房屋质量，高层建筑的抗震可达8级。此外日本房屋皆有专业物业管理公司定期维护，建筑使用寿命可达百年。（日本自民党最新的会议提案要求，将现行100年使用寿命标准，提高至200年）

汇率优势：日本常年的宽松货币政策是日元兑换人民币的汇率，100日元兑8.2元人民币将至6元左右，降幅达到了28%。这意味着我们可以以7折购买日本房产。

收益率高：如投资一套月租金5000元人民币的房产，北京需要花费300万人民币，而东京只需要100万人民币。由此可以计算出北京的租金年回报率仅2%，而东京至少能达到5%以上。

-市场规模大-

• 日本是世界上最主要的不动产投资市场之一，2015年全日本不动产市场投资规模为341亿美元，其中东京为158亿美元，位于世界主要城市的第5位。日本不动产市场在经历了20年的房地产泡沫后，目前一直处于平稳上升状态。

• 加之2020年东京奥运会的举办与东京赌场的筹划开设将带动日本的建筑、交通和旅游等相关产业。预计未来日本东京房产将以每年10%的速度增长。

-社会基础设施-

• 子女可享受高质量教育，且多为小班授课，学校众多，学校水平均衡。

• 享受高质量的医疗服务，医疗水平世界一流。在癌症的治疗方面世界顶尖。

• 日本是中国邻国，可随时往返日本，时间成本低。

-Q＆A-

（详情请见「日本不动产联盟公众号」

—“投资知识”版面）

1.外国人在日本可以买房吗？

在日本投资房产是不限国籍的。日本全国的房地产买卖全部都由日本不动产协会监管，有宅地建物交易法作为指标。所有交易过程和日本人一样。不会因为是外国人会有个别对待的情况。

 

2.日本经常地震，房子会不会受影响？

◆质量就是硬道理！正因频繁的地震，日本对于地震，以及各方面的防灾对策措施，可谓是世界上首屈一指的。

◆以保护国民的生命健康及财产为目的，规范日本建筑物的敷地・构造・设备相关的标准的《建筑基准法》，自1950年制定以来，每遇上大地震便会依照实际情况进行修改。从1981年开始，房屋设施完成了《旧耐震基准》到《新耐震基准》的更新。

 

3.日本房产的产权机制？

全日本的土地是私人永久所有权，并不是30年！50年！70年！产权。

 

4.东京的房子好出租吗？

因为日本人，结婚生子较晚。且流动性很强，在工作、生活未稳定之前。一般不会选择购置房产，固租房是日本人的第一选择。只要房产没有严重瑕疵，租金价格合理。东京的房子基本都是不愁租的！

 

5.东京房产的回报率怎么样？

◆东京房产的回报率的高低，受到地段和楼体状态的影响很大。

◆小户型、大户型的回报率普遍在4%-6%之间。其中不乏一些汇报率更高的物件。

6.租金够还房贷吗？

完全可以！

举个例子：上海300多万人民币的房子，出租大约在4000元人民币。东京房产算下来130万人民币的房子，出租大约也在4000元人民币。（供参考）

 

7.租约形式是怎么样的？

房产契约普遍为两年可续约、有良好的担保机制——普遍都有担保人或者担保机构。支付房租形式为月付。

 

8.东京投资房产有几种类型哪？

◆长租小户型

收益最为稳定。且投资门槛儿较低。推荐的理财型投资方案！

◆优质地段大型豪宅

普遍认为随市场走势，价格上涨预期较强。涨的快！

◆成栋写字楼或住宅楼

适合在日本申请签证注册公司，是资本运作的不二之选！

◆一户建（独栋别墅）

有足够的生活空间，且各自独立。作为家庭出游招待朋友的最佳选择。

 

9.推荐的房产投资项目是？

因2020年东京奥运会的影响，包括日本政府都在以旅游振兴日本经济，为日本现在第一大的经济促进计划。现阶段因大量游客涌入东京，东京酒店如不提前预定，普遍是一房难求的状态。固酒店（旅馆）业普遍未来上涨趋势良好。

• 因东京民宿新法的出台取缔了大约市面上95%的非法民宿，对现有民宿市场存量造成的强烈影响。固酒店价格暴涨！！！

• 到日本的旅游/商务出行人数持逐年上升的趋势。

 

10.日本的哪个城市最具投资价值？

时下国际投资客普遍热衷于在日本的五个城市投资：

东京都、大阪府、京都府、九州福岡市、北海道札幌市。

但对于人口老龄化和少子化双重压力的日本来说，一定是东京都的投资价值最大。

• 2020年东京奥运会的预期势头，点燃了国际投资市场。

• 东京作为日本的首都，对全国人口和资源的“吸血作用”（如中国的北上广深），是有目共睹的，必然刚需才是房产升值的核心动力。

 

11.东京的哪些地段投资最火热？

我们从以下三点进行剖析：

◆交通：东京人流量最大的三条主电车线。

            JR山手线！JR中央总武线！JR京滨东北线！

◆地区：都心五区——千代田区、港区、中央区、涩谷区、新宿区！

◆热门地点及景点：银座、新宿、涩谷、表参道、代官山、惠比寿、吉祥寺、自由之丘、中目黑、池袋、品川、秋叶原、上野、浅草等非常多的网红地段！

12.在日本买房给绿卡吗？

很抱歉的告诉您，日本不是移民国家！

不能通过买房来拿到在日本长期生活以及享受福利的权利。

但是——我们可以以注册公司（投资经营签证）的形式来投资日本房产，从而获得在日本的长期居住签证以及享受福利体系。

 

13.怎样在日本获得投资经营签证？

首先在日本建立公司只需要7天，但是申请法人代表的签证需要较长的一个时间段。一般需要4-6个月才能完成。

Ø  在日本的代理人（初期建立公司的执行人）

Ø  500万日元注册资金（折合人民币约30万左右）

Ø  一个公司注册地址（短期租一个办公室）

 

14.投资者的家人能来日本生活吗？

当公司法人代表成功申请投资经营签证之后，可陆续为配偶及子女（18岁以下）申请在日本长期居住签证，都和日本人享有同等福利待遇。

 

15.买房的税务有哪些？

• 物业费

• 修缮基金

• 固定资产税与都市计划税

• 房产出租中介委托管理费（投资物件委托情况下）

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