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日本房产“0元抛售”:我国“十八线小城市”房价究竟会怎样?

开头讲一个关于底特律“一元抛售”的引子,让大家能够更敏感的嗅到日本乃至于我国的“房价动向”

08年金融危机,对美国底特律影响深重。

2012年,底特律被《福布斯》评为美国最悲惨城市。这座城市曾经享有过“美国的巴黎”的美誉,是美国一座重要的港口城市,同样也是世界传统汽车中心,2013年,这座汽车城正式宣告破产,其底特律市政府破产,成为美国史上规模最大的“城市破产案”

因此,在当时,底特律的房子甚至大量出现了“一元抛售”的场景,据说在当时有许多中国人远赴底特律展开了如火如荼的“抄底行动”

但是,当时去“抄底”的那帮炒房团,在购买底特律房产后,发现自己上当了,“一元抛售”只是鱼饵,底特律存在大量的债务和坏账,尤其是老房子需要高昂的修缮费,还有每年巨额的房产税,美国的房产每年要征收1%至3%的房产税,若以3%计算,房主每33年就相当于再买一套自己的房子,如果在每年的评定中自己的房屋升值,则需要缴纳更多的房产税。

然而,钱还不是最主要的,底特律的犯罪率在当年就直接翻了3倍,在持枪的美国,可能自己的生命都会受到威胁

如果在底特律,刚需外的任何一处房产都是亏钱的买卖,所以买越多的房产其实根本不是相当中国一样的“坐等升值”,而是烫手的山芋,所有人都巴不得赶快抛弃自己名下的房产

而和美国几年前一样的事件,集中发生在日本,日本最近的房地产非常不太平,大量出现了“0元抛售”的日本房产,稍微分析一下,你会发现和底特律还不太一样

出现“0元抛售”的日本房产多集中在村镇、田间地头、高山密集的地区,主要和老龄化少子化、城乡差距以及年轻人对社会的“不信任”有着密切的关系

本文将从日本的国情和历史出发,深度剖析产生这一现象的原因,旨在不要盲目出现几年前底特律抄底的情况,也不要出现对我国三四线城市房价过度悲观的情况,摆事实,讲道理,用事实说话。


“二八法则”在日本城乡尤为明显

日本的都市圈化在全球都可以算的上是数一数二的,以东京、大阪、名古屋为中心的城市占据了全日本国的七成以上的人口和经济

其中,单是东京都市圈就集中了全日本三成的人口和经济

其余的日本城市被这三大都市圈吸血相当严重,这些日本城市成为了人口“净流出城市”,因此,日本小城市的“房屋空置率”也在逐年攀升。

预计到2033年,日本住房空置率将高达30.2%这将意味着,日本将会三成左右的房屋“连租都租不出去”,导致只能“闲置落灰”的尴尬处境。

(野村総研の調査結果から。既存住宅の除却や、住宅用途以外への有効活用が進まなければ、2033年の総住宅数は約7,100万戸へと増大し、空き家数は約2,150万戸、空き家率は30.2%にいずれも上昇すると予測)

应对如此可怕的现实,日本各地许多地方政府组织了针对于“空置房屋”的第三方买卖市场,日语称作为“空き家銀行(空置房屋银行)”,而“スルガ銀行”是行业中的佼佼者。

甚至还出现许多地方自治体来管理“空置房屋现象”

但是从日本认识到问题严重性以来,并没有出现太大的改观,主要问题出现在“空き家銀行”是针对“空置房屋的买卖”作为前提的,但是在日本很多地区,“空置房屋”哪怕是“低价甩卖”或者“跳楼大甩卖”都没人光顾,直到贴出“0元抛售”的条件时才能引起人们的“些许兴趣”,但“0元”相当于“免费”,第三方市场自然“无钱可挣”

房子成为了“负担”

有先前底特律作为引子,大家应该大致能根据我的描述推出产生问题的原因所在。

如果房子成为“负担”,并不只是房价降了这么简单,而是在日本如果长期持有“非刚需房屋”成为了“赔本买卖”

“0元抛售”的房屋多在日本的乡镇、山地地区,地广人稀,以老旧的“一户建”为主。基本上以“兵庫県宍粟市”这种的古民家为主

我们甚至可以看到他们的房屋内部结构图,就连临近的仓库也都是“白送”的。

日本人就那么想不开吗?白送房子?

其实像这些房子基本上都是上一辈留下来的房产,有的甚至传了好几代人,而根据现在的日本法律规定,如果想合法继承上一辈的财产或者房产,就要缴纳相当高昂的遗产税和资产税。

而且不仅如此,如果继承房产在安全等问题上不达标,还要自己承担翻修费用甚至是拆除费用。

日本大都会“继续城市化”

日本的超级大都会正在“继续城市化”,有些日本城市的城市化,例如东京已经达到了93%,基本上是完全饱和了。

但东京作为日本的“一超”,仍然保持着人口的净流入,并不断“兼并”周围的城市,年轻人迄今为止仍然往东京这样的大都会不断涌入。

日本的乡镇和小城市的房子空置率越来越高,而作为城市发展动力的年轻人越少,小城市就越没有活力,越没有活力就越无法激起年轻人返乡置业的欲望。日本大都会的“继续城市化”导致日本大部分小城市的“恶性循环”。

老龄化:昭和老人成为国家“燃料”

日本的人口老龄化问题相当严重!

仅仅超过半数总人口的日本年轻人,需要养活占据总人口三分之一的老人,如果国家不施以援手,年轻人所背负的压力是原先所“不能承载的”,很容易造成年轻人破罐破摔。

然而,日本政府打算从“老人”身上入手,而几个月前,安倍曾经发表提案“拟将退休年龄提升至70岁”,这也意味着大部分人一辈子都要进行工作,不再有养老生活

人口凋零,老龄化严重,导致日本空置房产越来越多,而年轻人为了养活老人,也降低了生活欲望,更别说是住房了。

少子化:日本年轻人对社会“不信任”

在我国,年轻人的买房率超过了九成,租房率不到一成,但是这个数字,在日本,刚好相反。

日本在90年代,房地产泡沫破裂之后,日本迎来了“狂欢后的寂静”。可以说是“一夜回到解放前”

“一亿总中流”彻底破裂,所有人都得接受“吃土”的现实,整个社会浑浑噩噩。日本的“宽松世代”,从小亲眼目睹了自己父辈的“大起大落”

他们普遍认为,昭和一代的父辈已经足够用功,拼命赚钱,但是换来的只是整个家庭和社会的不幸。日本年轻人打心眼里觉得,“努力”是国家对自己的欺骗,他们便不再努力,对社会不信任,何苦为难自己去进行所谓的“拼搏”呢?

然而,在这里,就可以展开上面的话题了,日本的房子既然只有遗产税和资产税,就算加上修缮费用其实并没有多贵啊?

真正“坑孩”的在于,“0元抛售”的房屋中有很多就是“上一代留给下一代的房产”,但是房地产大跌之后,留下的“房产遗产”成为了“遗产负债”,所以为了避免得到父辈的“负债”,甚至出现了拒绝遗产和拒绝房产的事情。

出现了大量的“无主房屋”,造成了“杂草从生”、“治安恶化”、“消防隐患”等等各种社会问题。

因此对于日本年轻人来说,形成低欲望型社会是“最有安全指数”的事情,对于小城市的房产是不敢要的。

我国“十八线小城市”会走上这样的路吗?

我国大量乡镇的楼市,整体将呈现软着陆走势。

之前,我曾分析过“一二线城市消费降级,三四线城市消费升级”。事实上,作为国家支柱产业的“房地产业”,有一半的按揭贷款和六成的消费贷款流向所谓的“十八线城市”。

在未来20-30年内,预计在中国将拥有三十个人口千万级的城市,中国的乡镇空心化会不会达到空前的高度,会出现“0元抛售”现象呢?

我国将有两亿人在未来的时间内转移到就近的“三四线城市”,“三四线城市”将会迎来发展的高峰,处于广大乡镇地区,国家将会采用“村村合并、复兴生态、观光农业”,错开发展方向,产生自己独有的发展方式。

未来,大量的乡镇地区可能会出现大面积空置,但是只要采取合理的产业模式,发展“农家乐”和“生态旅游”,依靠庞大的人口基数,应该不太会出现日本过于极端的“0元抛售”现象。

以上です。

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