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自去年日本民宿新法正式实施以来，已经过去了9个月。在这段时间里，赴日寻找“民宿梦”的中国投资者也着实经历了一场动荡。明文规定下，有人变卖房 产无奈出走，也有人未获许可偷偷经营民宿，更有各路资本纷至沓来争夺市场。日本民宿业洗牌后，谁会笑到最后？
近些年来，赴日旅游的游客数量连年增长，2018年12月18日，日本国土交通省在关西机场宣布，2018年度访日外国游客人数首次突破3000万人，消费额（速报值）为4.5万亿日元，两项数据均创下了历史最高值。国土交通大臣石井启一表示：“将推进接纳环境的整顿及观光资源的拓展，朝着实现‘2020年4000万人’的目标全力以赴”，然而要实现这个目标，日本政府还有一些课题亟待解决。日本经济新闻评论，首个问题是住宿设施的不足，住宿设施不足是目前面临的又一课题。据日本房地产服务公司CBRE推测，2020年东京23区内至少缺少3500个客房。札幌，名古屋，福冈等周边地区至少有7000个客房不足。日本强大的旅游业真可谓是全年无淡季。
而民宿直接成为国内游客偏爱的住宿方式。加之日本房产投资相对便利，吸引了大批国人赴日投资民宿，而日本民宿新法实施后，日本Airbnb网站上，民宅住宿刊登物件已从之前的6万锐减到2万3000多笔。对想投资日本民宿做房东的人来说，形势的确有些艰难了。
日本民宿新法的全面实施，这意味着这个长期处于灰色地带的民宿业终于得到官方认可，但深究细节，就会发现合法合规的民宿全国统一每年经营上限为180天，特区除外，另外在中央政府颁发的新法基础上，各个区域还有自主权来调整对当地民宿业的管理规范，比如京都市住宅区域的民宿每年只能在1月15日-3月16日之间经营，银座所在东京中央区民宿只能在周末经营，涩谷区只能在学校放假期间经营民宿等等。从合法申请到牌照到盈利，实属不易。行业洗牌由此开始，已经进入该行业的中资不少开始打退堂鼓，剩下的则急寻出路，有的转而考虑合伙购买合资格的一栋公寓楼再在进行经营。与此同时，日本旅游业持续升温，包括民宿在内的旅游住宿市场料将持续火爆，为此不少大资本纷纷进场。未来中资能否继续以及如何分羹，是一个值得关注的问题。
“一段时间以来，伴随着日本民宿市场的扩张，也带了一些问题，甚至演变成为了社会问题，因此政府推出了民宿新法来管理和规范市场。首当其冲的一点是，原本可以全年经营民宿，但新法出台后，一年只能经营半年左右，另外还有很多的条件限制，这对市场冲击巨大，业内房源不断流失。新法确实打击到了投资民宿客户的兴趣，因为直接影响他们的收益了。而“小打小闹”的个人参与者面临出局。如果换个角度看待日本民宿新法的实施，其实更好的规范到了民宿这个行业鱼龙混杂的民宿市场现象，对于游客来说可以住进更加规范、安全、放心的民宿中，对可持续长远性来说，可以说是一个很好的起点！
“今年以来，中资民宿投资客在投资民宿的热潮开始冷却，转折点在于日本民宿新法，表面看起来是打压这个市场的，同时小编觉得更是在规范民宿行业，乃至日本整个住宿行业。其实是日本政府对外国游客负责的表现，在日本民宿新法促使下，使日本旅游业蓬勃发展。
小打小闹”式经营者或出局
“新法出台之后，’小打小闹’式的经营方式肯定是不能做了，也就是说租几套公寓做民宿，然后经营到遭到举报为止，这种方式是不可行的了。未来需要团队化、规模化去操作。”比如可行性方案买一栋小楼，申请简易旅馆牌照，再结合民宿运营公司的营销和管理能力来运营，收益效果还是不错的。
随着日本民宿市场的全面解禁，一边是小本经营的民宿从业者面临出局，另一边则是“大资本”开始入场。比如日本互联网巨头乐天在2017年3月与当地房企合资成立了民宿公司，另外还有大型旅行社JTB和大型私铁公司京王也加入了进来。另外，在民宿业面临转型之际，当地酒店业也趁势寻求扩张。根据世邦魏理仕近期发布的报告显示，包括东京、大阪在内的日本八大城市的酒店客房数量预计到2020年将达33万间，较2016年将增长32%。
在这里我们有一些建议
A：单间的公寓经营民宿，很容易被“管理组合”管理，长期经营的风险是比较大的。尤其是一栋楼上有上百家住户的情况下，他会举报你，向管理组合投诉你。会在你家门口不断的贴告示，贴大字报，不断地给你一些压力，甚至给你的客人一些压力。
B：在热点区域，如果在核心地铁站且步行十分钟距离的一户建，也就是私人的独栋，建筑年代在25年到40年，改造民宿是比较理想的。因为它本身房屋建筑价值较低，土地价值高于建筑价值，热门地区的土地价值近年一直是呈一个上升的趋势，它有一个保值性的投资在里面。
C：如果是公寓来经营民宿，当然也可以，但是要有一定规模，比如说你整栋整栋把它买下来，或者整幢大楼的一半以上拿下来。
D：我们希望未来大家在做经营民宿之前，做好部分事情的评估和投资的测算，去计算回报率和保值率。
民宿在日本是一种差异化的住宿题材，弥补了酒店无法满足的市场需求。而民宿新法是从个体房东到正规业主的一种转变，小编结尾对准备进军日本民宿行业的朋友们说一句话：理性投资，方可大成！
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作者：Clara，AX-TSUBASA原创作者。10万阅读爱好者都在关注的公众号
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