今天，我从对比口径、避免国内惯性思维和租售同权的角度进行简单的分享。
我们在投资日本房产的时候，甚至我们投资海外房产的时候，一定要避免对比口径不一致导致的投资判断失误。投资人最喜欢用国内的金融产品（如信托、P2P等）进行对比，这是比较集中的一个错误。
投资人往往会举例国内某一个金融投资产品可以达到4%-5%，甚至更高的收益。这种跨投资品种的对比，就是典型的对比口径不一致导致的误判。
一、对比口径
金融产品和房产的区别：
第一，房产的投资魅力在于其唯一性、不可分割性或排他性。投资人买下某一套房或某一幢楼的时候，就排他性地独占了房产，这一点明显区别于金融类产品。如果其他的投资人还想在这幢楼购买房产，只能从前一位投资家手上购买，没别的办法。这不像金融有份额、虚拟的划分这种同质性，房产是有排他性、独特性。
第二，风险评价不一样。房产是实实在在的实体，金融产品从某种意义上来说，它是虚拟的，就算是保本保息的金融产品，以目前国内的回报率来看，也低于东京房产的租金回报率。回报率稍高的金融产品会面临较大的本金风险，它不是保本保息的。
反观日本房产经过20多年的去泡沫化，挤压价格水分，目前不仅跟中国国内相比而言具有非常高的性价比，而且跟其他主流国家的大型城市相比，同样具有非常明显的性价比优势。
第三，如果涉及贷款，不动产绝对是银行最喜欢的抵押品。因为银行知道不动产抵押的风险，相对而言是最小的、最可靠的。银行也会售卖金融类的理财产品，我们想象一下，如果我们能跟银行商量，我们首付50%，银行贷款给我们50%，凑成百分之百买一个金融产品，这样可以吗？实际上，大家都想象得到，银行是绝对不会同意的。但是，如果我们要购买的是不动产，银行反而会追着我们询问，是否需要抵押贷款呢？
从这个角度而言，不动产跟金融产品的魅力相比，有其不可替代性。
说完金融产品跟房产的区别，很多投资人在购买东京房产的时候，往往还会犯另外的对比口径的失误。比如说，拿一些非主流小国的房产，或主流大国二三线城市的房产，来跟日本东京相比。我在这一方面跟大家详细剖析一下。
目前，日本是世界第三大经济体。经过二战之后，日本经济飞速发展，保持了40多年世界第二大经济体的排位，后来被中国超越。
世界第三大经济体意味着什么？日本接近欧洲最强的经济大国——排名第一的德国，GDP是它的两倍。东京的常住人口达到3800万，排名全世界第一，城市的GDP也是世界排名第一。
如果把东京单独划出来，想象它是单独的一个国家，它大概在全世界也能排第六、第七。
像这样的庞然大物，我们对照的参照物应该是什么样子？应该是欧美的大国，至少也应该是亚洲的主要发达城市。比如说，美国纽约、英国伦敦、法国巴黎，这些城市可以拿来跟东京相比；亚洲来说，中国的北上广深、台北、香港、新加坡，这些城市也可以拿来跟东京相比。
但是，经常有很多投资人会拿美国休斯敦（这个城市本身不小，但跟东京相比，它就属于小城市），以及亚洲的柬埔寨、泰国、马来西亚与日本东京相比，我个人认为，在经济、人口、治安、文明、规范、法治程度等等方面，完全都不是一个概念，这之间没有任何的可比性。
所以，我们要把日本东京放在合理的对比口径来判断，作出投资的决定。
二、避免国内惯性思维延伸到日本
我举一个例子。前年，有一对上海的夫妇在日本投资了一整幢大楼。先生在上海专门从事旧房改造，夫人是室内设计师，夫妻二人既有扎实的理论基础，又有市场实战经验。买下这幢楼之后，两个人按照自己多年的经验进行大规模的装修改造。
后来，我们发现夫妇二人抛弃了原有的入门玄关，设计成国内喜欢的那种，一推门就能看到敞亮的大客厅，这样的设计方案完全不符合日本居住者对隐密性的要求。最后，这样的装修改造是租也租不出去，卖也卖不出去，在投资路上既花了精力，又走了弯路。在日本，公寓的设计标准一定是入门就有玄关，有一定的视线遮挡性，这是日本人的居住习惯。
所以，要避免国内思维延伸到日本。
三、租售同权
租售同权是最近广州政府抛出来的重磅炸弹，在国内掀起了惊涛怪浪。在我看来，这是我们国家房地产市场走向文明非常重要的一步。对市场的影响，我们后面再来分析。我认为，比市场影响更重要的是文明。
日本在这方面提早我们很多，二战之后，日本就实行了租售同权的政策。租售同权对日本不动产最大的影响，就是大大降低了房产的空置率，给日本租赁市场带来了持续繁荣和健康发展。经过这么多年的不断完善，日本的租售同权政策已经演化成租赁权大于所有权。
举几个明显区别于国内常态的内容。比如，我们想投资一个带租约的房产时，不能请求进屋查看室内的情况，因为里面有租客居住，日本法律绝对保护租客的隐私权。
另外，房东与约客签定的契约一般为期两年，中途不得解约。买卖的时候，房产前后也不可以解约。即便是契约到期，租客仍然拥有优先续租权。
日本的物业管理都做些什么？
房子建造完成后，经过长期的风吹雨打和紫外线的照射，房子的外墙经过若干年之后，一定是会出现劣化。下水管道经过几年的使用后，一定会出现堵塞。中国的房子如此，日本的房子也是这样。
可是为什么我们中国在90年代建造的房子，不少已经成了危房，成了旧城改造的对象？而日本房子的外墙却不过多地出现劣化？怎样保证整栋大楼的所有管道畅通无阻？
秘密只有一个，那就是日本恪守建筑物的维修保养之道。
这就需要定期的维修，而且是预防性维修，不是出了问题才维修。
房子建造完成后，经过长期的风吹雨打和紫外线的照射，房子的外墙经过若干年之后，一定是会出现劣化。下水管道经过几年的使用后，一定会出现堵塞。中国的房子如此，日本的房子也是这样，那么，如何能够保证房子的外墙不过多地出现劣化？如何能够保证整栋大楼的所有管道畅通无阻？这就需要定期的维修，而且是预防性维修，不是出了问题才维修。
日本保证长期维修的资金来源
日本有一项法定的制度，那就是买了公寓楼的房子，就要缴纳维修基金。
维修基金的缴纳，是每一位拥有房产权的人必须承担的义务，而且这一项义务是依据“平等均分”的原则实施的。
维修基金
首先，在购买新房时，你必须缴纳一笔维修基金，一般3室一厅的房子，第一次需要缴纳大约150万日元，也就是10万元人民币左右。然后，每一个月再缴纳1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。如果你是租房客，那不需要缴纳这么多钱，只需要交相当于100多元人民币的日元管理费就行。
必须说明的是，开发商在卖楼时，也必须缴纳一笔维修基金，而且这一笔维修基金，必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。
一楼也要承担电梯费和屋顶工程费
与中国不同的是，日本住在一栋楼里的所有业主，缴纳的维修费是完全平摊的。在我们中国，住在一楼的业主，是不愿意承担电梯的修理费用。同样，住在1楼的业主，也不愿意承担屋顶的防漏工程的修理费用，因为1楼业主说的理由也是很充分：我住在一楼，又不用电梯，屋顶漏水跟我也没有关系，为什么要我承担这些不搭界的费用呢？
但是在日本，这种中国式的思维是行不通的。日本人认为，住在一个大楼里的所有业主，大家就是一个大家庭。整栋楼不是某个人的，而是大家共有的，大楼的生命，就是每一户住家的生命，因此，所有的维修费用必须大家平均分摊，不能你多我少。正因为日本人有这一种集体主义思想，或者从众思维，使得日本楼盘管理过程中，很少会产生业主之间的矛盾。
维修基金由谁管理
维修基金不是由政府（房管所）管理的，而是由业主委员会和物业管理公司共同管理。钱放在哪里呢？是放在银行里。需要使用时，由物业管理公司提出预算，业主委员会审核批准支付，政府无权，也不能介入此类民间事务。
东京虽然是一座有着2000多万人口的国际大都市，但是，主要的物业管理公司，却只有4、5家，当然都是有着半个世纪以上物业管理业绩与信誉的大企业。
从一栋公寓楼建成之后，这些物业管理委员会就会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表，什么时候修理屋顶防漏系统，什么时候修理外墙，什么时候疏通下水道，什么时候检查供水系统，什么时候检修电梯和更换电梯？都清清楚楚地写明具体的施工年份和施工时间，并印成册子，业主们人手一份。到维修节点时，由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核，批准预算，并书面通知所有业主。
日本物业管理有一条不成文的规矩，不管下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。屋顶的防漏系统，一般是5年补修一次，10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次，15年更换一次。房间里面的消防探测系统是一年检修一次，
也就是说，日本的物业管理，不是管道堵了，设备坏了，才去修理，而是完全的按照预先制定的修理计划，进行预防性修理，以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦。
会不会被挪用或乱用
在设备没有坏的情况下，就把自己的一笔钱交给业主委员会和物业公司去管理使用，会不会被挪用和乱用？这是许多人可能会担心，而且是不愿意交钱的原因。但是，日本是一个信用社会，业主们根本不会担心自己交的钱会被挪用和乱用。正因为如此，业主与物业管理公司建立起了深厚的信赖关系，很少会埋怨物业管理公司，或者更换物业管理公司。而物业管理公司也是根据自己长期以来管理楼盘的经验，预先就制定出详细而完整的大楼维修保养计划，并告知每一位业主，按部就班地进行几十年的大楼管理。而从事公寓楼管理工作的人，必须考取国家资格证书——公寓管理士。
同时日本的法律绝对保证业主委员会自治权利，在这一法律的保证下，业主委员会只要尽职尽责，就会对物业管理公司形成绝对的监督作用，物业管理公司不敢肆意而为，损害业主的利益。如果物业管理公司的服务出现明显的问题，业主委员会敦促物业管理公司改善工作，如果不见效果，可以解雇物业管理公司，请其他的公司承担管理业务。
日本物业管理公司的工作内容
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秩序维持管理：为了保持同一公寓中的居住能长期舒适生活，必须具备一定的秩序和规则，如深夜饮酒高歌、夫妇吵架、通宵打麻将等。
2.共同体式管理：所谓共同体式管理是住户间相互交流，既所谓的相互理解的“精神管理”。
3.防范管理：为了防止盗窃，应该使用门链或安装各家共同的紧急门铃等，公寓管理还应与当地的防范科联系，及时了解公寓与周围的防范信息，把必要的注意事项向业主公布。这方面的工作一般由专职的管理人员来负责。
4.建筑物维护管理：新的建筑物及设备经过一定的使用后，人的因素和物的因素都会导致其损坏，要求及时、可行的措施，以保证建筑物的完整和原貌。另外，是对建筑物作为商品的认识问题，应该从平时做起，注意保养。保养质量与建筑物的寿命有很大的关系。
5.防灾管理：作为公寓的业主，最担心的是火灾，公寓发生火灾的概率很高，特别是单身公寓，躺在床上吸烟可能发生火灾，预防火灾首先应当引起住户的重视。
6.公用部分管理：在公寓里，房屋以外的部分如通道等，是住户共同使用的部分，大部分公寓往往以公共利益的名义征收公用部分的管理费，按照人均承担，大约1000日元到3000日元不等，可以放在房租内征收或另行征收，放在房租内需单独计算。
7.卫生管理：公寓这种生活场所，人们出入频繁，为了保持公寓的清洁，须卫生管理到位。疏于管理、不洁的公寓就成了蟑螂、老鼠等害虫的窝，也容易引发传染病。
8.租赁业务管理：房租的征收是公寓维持经营的根本保证，可采取的办法包括：业主直接向租户征收；利用银行转帐；委托第三者（房产部门或专管部门）收取。第三种方式有利于房主交涉租金等问题，被委托的部门一般从房租中扣除手续费和报酬，在付款日前汇入房主的账户中。一种方法便于房屋的管理，有利于解决纠纷等。
在这里，我想强调一点的是，日本的物业管理公司的主要工作，并不是负责大楼的安保或小区安全管理，而是注重于大楼自身的质量和品质的管理。
原因在于，日本的社会治安普遍较好，很少发生入室盗窃时间。而且日本的小区本来就没有围墙，都是开放式的，只是大楼的大门，是有管理员或者有门锁安保系统，因此，物业管理公司几乎不需要雇佣保安人员，而把主要的财力精力投入到大楼的日常管理中，譬如清扫楼道，管理垃圾，擦洗门窗与楼梯护手，一般一栋10层楼的公寓，就一个管理人员，而且大多数管理人员都是退休之后重新参加工作的老年人，或者是家庭主妇。物业管理公司平时只是做一般性的巡查，只有等到定期维修时，物业管理公司才会有专门人员上门联系服务。
如果是高档小区的话，那么物业管理公司才会设置一个专门的办公室，派驻几名工作人员管理，负责大楼内外的每天清扫工作，处理业主的一些咨询业务，监管进出大楼的人员。
日本真正有钱的人，是不住高楼的，都住在低层的高级公寓楼或者自己建的房子里。在东京的白金台、涉谷和麻布、六本木等高级住宅区，有许多4层楼、5层楼高的公寓楼，掩映于绿树丛中。这些楼看上去很普通，但是价钱很高，住的人都是有钱人。其他不说，单就维修基金和管理费用，一个月就要缴纳1万多元人民币，因为一栋楼才十几户二十几户人家，费用平摊下来，数额就很大，所以，没钱的人，是住不起这样低层的高级公寓的。相反地，住在高层公寓楼里的人，因为一栋楼里住户多，修理费用平摊下来就少，这也是在日本住高楼的好处。
物业管理费
1.管理费。用于维持物业管理所需的办公开支和人员报酬，征收标准按照市场调节，政府只对自己的公营住宅进行管制。
2.维修公积金。按月收取，一般为物业管理费的60%。
3.公益金。用于公用部分的维修管理费。由物业管理公司按照实际使用情况征收。
4.管理经费。业主委员会的办公费用。
5.泊车费、装修费等专项费用。政府《规约》中明确住户缴费义务，通过银行代扣代缴。
日本物业管理的特点
1.物业管理的法律基础较好。目前，日本物业管理的基本法律为《区分所有法》，如业主与业主的关系、业主大会和业主委员会的产生具有详细的记载。
2.资格管理严格。物业管理企业须经特别的许可证方可进行物业管理，物业管理人员须经一定的严格考试取得一定的资格证书方可进行物业管理服务。
3.物业管理的社会环境较好。日本私权意识和等价交换的观念强烈，一是业主参与意识强烈，二是业主花钱雇用物业公司购买服务。
4.物业服务企业专业化水平高。全国的物业管理水平比较齐整，保养及时，大厦清洁，没有死角，均可达到“优秀文明小区”的水平。另外，社会分工程度高，服务企业与社会上的水、电、气、维修等存在协作和分工的关系。
5.政府依赖社会中介组织实现对物业管理行业的规范和管理，如高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会。
所以，日本无论是公寓楼还是办公楼，建造了许多年，为什么没有给人一种破旧的感觉？原因就是因为有一整套很好的维修保养管理制度，而这一种制度的建立，首先要有开发商、业主和物业管理公司三者之间的信赖和相互依存协作的基础，其次要是物业管理公司的一种对业主与大楼高度负责的态度。
日本的大楼能撑百年？
日本政府已经提出了一个“建筑物百年”的计划要求，以前，日本的大楼设计使用寿命，都是在50年至70年之间。但是日本政府认为，这个寿命太短，必须能够保证使用100年。一方面是为了避免大楼的频繁拆建，导致大量建筑垃圾的产生，破坏环境。其次是，大楼的经常拆建，损害业主的经济利益，也浪费社会资源，因此要求新大楼的建造，从结构到管道，从墙面到内部设施，必须保证能够经受得住100年风雨的洗礼。而要实现这一个百年梦，经常性的维修保养，就成了关键，所以，东京的大楼物业管理业务为什么会集中在4、5家大型物业管理公司手中，就是因为他们有历史有信誉有经验，更有管理实力。
为了保证百年大楼的建设质量，最近，日本的建设现场出现了一种特殊的现象：监理师中多了不少女性。监理公司起用女性监理师来负责现场的质量监理，一方面，是因为女性监理师做事认真仔细，另一方面，她们很少抽烟喝酒泡酒吧，建设公司很难搞定她们。
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