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东京占据全球最佳住宅投资城市榜单榜首位置，同时也是被列为对投资者而言最佳的城市，东京以其独特的多变性和城市亮点吸引着众多的投资者。那么，现在是投资房产的时机吗？我们从东京房产优势和市场情况分别来看。

从房产的投资观点来看，东京都圈不会出现大幅人口的减少，安定的房租收益和较低的空室率的良好持续的发展，相信将来在东京买房的人会只增不减，东京房产也将受到更多海外投资者的青睐。

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人口流入及房价增值

作为全日本唯一的人口正增长城市，东京房产的未来增值及投资回报率将比较可观，特别是东京市中心地铁沿线的20-50平方米的小户型房源，有望成为投资者的最爱。2016年，东京房价与上一年同期相比已增长了9.4%。

与国内一线城市相比，东京的房价并不算高。高租售比及地价升值高租售比是让中国高净值人群更加愿意投资日本房产的另一关键。目前，东京、大阪中小户型的年均租金回报率都可以达到4%-6%。而国内一线城市的年均租金回报率都低于2%。

2015年，日本全国地价平均涨幅为2.99%，东京、大阪、名古屋、福冈等城市的地价都超过了全国平均涨幅，尤其是东京中央区、千代田区、港区、新宿区这些核心地段。日本房产市场更具吸引力与世界各大城市房产市场相比，同等租金的条件下，东京的房地产价格仅仅是新加坡的六分之一。

不难看出，具备合理投资性的东京房地产市场，相比世界其它城市更具吸引力。与世界各大城市相比，东京高端公寓平均租金净回报率达4%左右，具有明显的投资收益优势。

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东京主要地段综合性价比解析

由上图不难得出，从人口变化来看，2016年东京23区的人口总数已经增加到910万，在过去的10年间增长了7.8%，与其他二线城市（如大阪）比较，增速非常快，显示日本在国内人口增长乏力的背景下，大量居民迁移至东京城区的人口变化趋势。

新公寓供应方面，目前东京23区新公寓供应量保持在较低的水平，平均销售率保持在70%以上。从租金指数变化来看，东京23区中的核心5区租金更为稳定，抵御风险的能力更强，并且在市场企稳时租金的增长也更为迅速。从平均租金的角度分析，东京核心5区的平均租金约为4,200日元/平方米/月，在过去3年中增长了5%，而23区整体的平均租金约为3,700日元/平方米/月，在过去3年中增长了4%。

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日本及东京房产市场近况

2016年度上半年住宅平均销售价格为5661万日元，同比上涨1.8%。这是自1991年4-9月的6137万日元以来创出的最高水平。日本不动产研究院发布的日本首都圈房地产价格指数， 2016年8月，东京首都圈房地产价格指数较年初上涨4.4%。9月份日本东京圈住宅发售量同比增长40.9%，达到3424套。8月份东京首都圈二手产权公寓销售量为2384套，销售价格是连续第44个月上涨。

自2012年底开始，东京首都圈二手产权公寓的销售价格就连续上涨。东京作为世界大都市的魅力不仅在日本，在全世界范围内都受到关注，它必将会吸引更多的投资人和年轻人，变成越来越有魅力的大都市。投资东京房产，租赁制度健全，市场稳定，加之人口密度高、消费集中等特点，使东京繁华地区房地产年净利润超高。现在正是投资的好时机！

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