近日，在媒体上看到几组关于房地产的数据，让我颇感震惊。著名房地产商潘石屹说中国的房产总市值65万亿美元，已超过美国+欧盟+日本的总和，后者全部仅有60万亿美元。历史总是惊人的相似，日本在上世纪八十年代末也有类似的言论。上世纪八十年代末日本房地产泡沫化程度最厉害的时候，1989年底，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是美国土地资产总额500万亿日元的整整4倍。所以当时也有日本人说出：“卖掉东京就可以买下整个美国”，“只用皇居的土地就可以买下整个加拿大”等豪言壮语。
日本从1946年，战后经济开始重建，到1991年房地产泡沫危机，历经45年，创造了亚洲第一个经济神话。中国从1978年改革开放经济开始腾飞，到今天也刚好四十年，可谓亚洲又一个经济神话。所以我顿时对八十年代日本的经济状况产生浓厚的兴趣，决心做一番八十年代日本的经济情况和今天大陆经济形势的比较。不比较不知道，一比较颇让我震惊，今日的中国和八十年代末的日本确实有太多相似之处。
80年代日本人去美国旅游，和今日中国人去美国旅游一样，也觉得自己国家比美国繁荣，漂亮，干净。著名经济学家野口悠纪雄当时曾经到过通用汽车公司总部所在地，同时也是美国汽车生产中心的底特律，那里的市中心就像刚刚经历过战争的洗礼，到处都是废墟一样。60年代时，当野口第一次从日本来到美国时，曾经惊叹美国的富裕景象。当80年代，就变成野口从美国回到日本，为日本的繁荣而惊叹的时代。
我们中国人今天也是如此。八九十年代的时候，我们中国人去纽约，也会被机场，高速公路，超市，摩天大楼所震撼。但是今天中国人去美国，反倒更多了一种自豪。例如我们的张维为教授，已经开始嘲笑起美国。张教授说：“当你从上海浦东国际机场飞到纽约纽瓦克机场，你会感受到什么叫做从第一世界的机场，到第三世界的机场。从布鲁克林脏乱的河滨公园遥望麦哈顿岛，我觉得似乎并不比从外滩眺望陆家嘴更令人惊叹。”
但是今天很多日本人却不再以他们的城市比美国漂亮而感到自豪。因为他们发现美国虽然市中心宛如废墟，但是郊区却遍布现代化建筑，城市景观十分美丽。这是因为富裕阶层和新建写字楼都逃离市中心迁到了郊区。这在美国各地虽然程度不同，却是共同现象。然而，日本游客因为交通不便，去不了郊区，所以他们只看到市中心的萧条景象便得出“美国已经不行了”的结论。他们并不了解美国的新发展正在郊区静静萌芽。我想我们可爱的张维为教授应该和日本游客一样，也没有到过美国的郊区。
60年代的日本，日本人一般看法是，“日本落后，所以必须追赶。”当时日本人都怀有谦虚的态度，认为“应该学习外国的先进知识”。但是从80年代开始，日本人却变得认为“日本人和日本的制度非常优秀”，21世纪是日本的时代，日本的经济实力已经凌驾于美国之上，日本已经比美国更强大。当然日本当年确实有一定的现实优势，从1987年起，日本的人均GDP开始超过美国，1995年甚至比美国高出48%。既然差距如此之大，那么日本人会有居高临下帮助美国的感觉也就不足为奇了。
今天，经济上取得的一些卓越的成绩也开始令很多中国人心态出现膨胀。“中国速度”，“中国模式”，“厉害了我的国”，媒体上对国家经济实力的吹嘘程度是日甚一日，很多人中国人已经开始自我陶醉。例如清华大学著名的胡鞍钢教授2016年更是口出豪言，中国经济实力，科技实力，综合实力分别相当于美国的1.15倍，1.31倍和1.36倍，居世界第一，已经全面超越美国。日本人好歹有点自信的依据，胡教授盲目自信的底气何来，我真是看不明白。
80年代日本海外投资的势头极为强劲，大出风头。1986年，第一不动产公司以破纪录的价格买下了纽约的蒂芙尼大厦；1989年三菱地产公司一举买下纽约市中心洛克菲勒中心14栋大楼。索尼耗资34亿美元购买哥伦比亚电影公司，松下斥资61亿美元购买环球电影公司。
这几年，中国企业也不停在全球买，买，买。中国化工集团432亿美元收购著名农药企业先正达，万科联手财团以790亿人民币收购物流地产巨头普洛斯，万达集团以35亿美元献金收购美国传奇影业公司。近几年中国企业海外收购的新闻络绎不绝，数不胜数，全世界都对中国财团的大手笔惊叹不已。
80年代以前，因为日本常年是美国最大的贸易逆差国，日美贸易摩擦激化。为了缩小贸易逆差，1985年，美国逼迫日本签订了广场协定，日元开始大幅升值，日元对美元汇率在一年之内上涨60%。为了消除日美贸易摩擦，日本开始扩大内需，开放市场，推行金融自由化。结果导致大量的热钱涌到日本，进一步吹大了日本的股票和地产泡沫。
今天中美贸易摩擦也已经激化，中美贸易战开始打响，美国已经向2500亿美元的中国商品加征关税。这对以出口导向型为主的中国制造业实在是一个严峻的挑战。
80年代，房地产价格的暴涨，也让日本经济脱实向虚。日本著名经济学家野口悠纪雄对脱实向虚现象有一句非常形容的评价；“天道未必酬勤，巨富源于“虚业”。”80年代后半期，因为土地价格暴涨，房地产开发商一个接一个变成亿万富翁，工薪族即使辛勤工作一辈子也买不起自己的房子，不得不住在离工作地点越来越远的郊外。勤劳工作却未必有回报。而倒买倒卖土地去能不劳而获地得到巨额财富。这样的状况深深地刺痛着人们的尊严。
而对于房地产价格的暴涨，官方并不认为有泡沫。1988年，日本国土厅公布的《国土利用白皮书》指出，“以东京附近为中心的土地价格上涨是由实际需求所引起的。”也就是说，这份白皮书认为，土地价格上升并非投机导致，而是土地需求大于供给引起的，因此并非异常现象。
今天中国经济同样存在严重的脱实向虚现象。房地产价格的持续上涨让它成为最赚钱的行业。在世界财富500强上榜的111家中国大陆企业中，竟有11家是以房地产为主业，就是不是主业的公司，大多数也都有房地产项目，这在全世界可谓独一无二。我们民营企业一共只有21家上榜，而其中竟然有六家是房地产企业，仅有六家是制造业企业，真是平分秋色。很多制造业领域的中小企业家含辛茹苦一年的利润还没有炒房客卖几套房子赚钱，甚至出现有的上市公司靠着变卖房产扭亏为盈，真是令人哭笑不得。
那么中日之间哪个国家的房地产泡沫更厉害呢？根据野口悠纪雄的《日本战后经济史》的记述，1990年，东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍，市中心更是高达20倍。而我们中国是多少倍呢？根据北京市统计局的数据北京市年度平均工资是10.1万元。而根据二手房网站安居客的数据，目前北京市的平均房价是6万元一平米，中心城区房价更是高达10万元一平米。在北京市郊区买一套60平米的公寓都得需要360万元，中心城区更是需要600万元。计算可知，北京周边公寓价格已经超出人们平均年薪的36倍，中心城区更是高达60倍。截止2017年底，变态的房价已经让中国家庭负债与可支配收入之比高达107.2%，家庭部门杠杆率高达122.72%。日本当年与我们相比真是小巫见大巫了。怪不得当年卖掉日本仅可以买下美国，今天卖掉中国可以买下美国，欧洲加日本。
和日本国土厅当年认为土地价格上涨是由实际需求所引起的，今天中国政府也不认为是投机导致的，也认为是需求引起的，城市化带来的巨大需求推动房地产价格的快速上涨。甚至很多经济学家，地产商认为房地产价格还有巨大的上涨潜力。著名地产商任志强先生更是口出狂言，只要城镇化未完成，中国房地产价格就会继续涨。他的理论根据是中国官方公布的城镇化数据是58.5%，与西方国家的70%以上还有巨大差距，所以城镇化还有巨大潜力，故房地产价格还能继续涨。
但是我一直认为官方的城镇化率低估了实际的城镇化水平。因为农村土地集体所有制的缘故，农民即使在城里买了房子，有了稳定的工作，它也不会放弃自己的农村户口。虽然今天绝大多数农民已经不再依靠土地生存，但是因为土地交易没有市场化，他们不清楚自己手中土地的价值，他们不能轻易放弃农村户口，他们担心自己手中的土地权益遭受损失。故今天的中国农村有一个很奇怪的现象，举目一望所剩人口已然不多，而且大多是老人，但是户籍上的人口却要远多于实际的人口数目。经济稍微好一些的家庭大多在城里买了房子。难道我们未来要指着这些一个月依靠一两百块钱最低生活保障金生活的老人做房地产市场的接盘侠，显然是不现实的。故我认为中国大规模的城镇化活动已经完成。
当人们处于泡沫之时，是无法意识到泡沫的存在的，只有泡沫崩溃之后，人们才知道它是泡沫。日本房地产市场如此，我相信中国房地产市场也是如此。
1991年下半年日本地价开始下跌，地价是泡沫的事实才随之显现出来。它涨的过程剧烈，它下跌的过程也同样剧烈。从1991年7月开始的1年期间，东京住宅用地的下跌幅度就达到了14.7%。
日本不动产研究所的土地价格指数变化显示，20世纪90年代初日本地价指数为270左右，到了2004年降至70左右，14年间下降到当初的三分之一以下。日本即使到今天地产价格也没有恢复到八十年代的水平，今日东京一套普通的100平米公寓大概需要6000万日元左右，折合人民币360万到400万元，远不如北京，上海，深圳这三个一线城市，仅比我的家乡大连贵一些，而大连的工资收入水平仅有东京的六分之一。
房地产泡沫的破裂给日本经济带来了剧烈影响。从此日本经济不复当年的神奇。从1995年开始，经济增长速度迅速变缓，甚至很多年份还出现了经济的负增长，当年已经超越美国的人均GDP又在90年代末让美国反超了回来，而且差距还呈现逐渐扩大之势。今天，日本早已不敢再去奢想超越美国，只好无奈继续跟在美国屁股后面摇旗呐喊。日本人感到很失望，称之为失去的十年。
与日本的经济实力相比，我国今天的经济形势虽然像日本，但是实际实力还不如日本。日本在80年代的时候已经有很多驰名全世界的制造业品牌，而我们却仅有华为，联想，海尔等零星几个品牌。日本在1987年的时候人均GDP已经超越美国，而我们的人均GDP却还不到一万美元，仅有美国的零头。面前的房地产泡沫，对我们中国而言，更是一副不敢推倒的多米诺骨牌。
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