福利-国内投资日本房产深度解析

为什么近年在日投资房产如此火热

中国内地旅客到日本旅游的人数今年前三个季度同比增长达79.8%，这个增幅虽然可观，但是对比中国投资者赴日本买房的增长幅度，仍可谓是小巫见大巫，数据显示，单是中国投资者到日本买商业地产的增幅，至今已是去年全年的3倍。不过，有专家提示多项买楼风险，当中包括法律法规、税负、天灾及日元贬值等。

日元贬值，变相为中国投资者打了折扣，加上日本成功申办2020年东京奥运会，东京和大阪甚至可能会开设赌场度假区等利好，令不少海外投资者重燃对日本楼市升值的预期。高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉说，过去5-10年，日本一直被投资者忽略。但在落实量化宽松政策后，日本的整个投资气氛转好，特别是由于奥运效应和赌场经济，北京奥运后当地房价大幅上涨。他还说，目前欧美等地区的物业投资回报已不及往日，中国内地房地产的风险正在增加，要获得5-6厘的稳定回报并不容易，所以不少投资者把焦点重投日本、印度及印尼等地区。

对于日本楼价的走势，李翰斌认为，日本楼价这两年上升步伐平稳，东京楼价每年约有10%的升幅，横滨物业每年亦升值约5%，“但升幅不会太快，日本经过楼市泡沫后，银行贷款政策收得很紧。预期东京的楼价每年可升约10%。”李翰斌说。

在日本投资房地产的益处

想在日本投资房地产的朋友们一定很关心，在日本投资买房究竟有什么好处。那么就让我们来替大家分析一下吧。

1.即安定又有高收益率

2.政治稳定，法制健全，房地产波动幅度小。

3.日本的城市开发基本已经完毕，基本不会发生被迫搬迁的事，万一有的话也会得到很丰厚的补偿。

4.日本的房地产买卖透明。

5.拥有永久所有权

6.投资房地产不像投资国内房产只有短短几十年限，日本房子永久性可以代代相传，都属于自己的。

7.容易获得往返日本签证

8.投资日本房产后可办一次或多次往返签证，一定时期后可以办永久居民证。

容易获得投资经营签证

9.有意向在日本开设公司或中国公司分部的，可以申请投资经营签证。

10.投资回报率比较高

11.没有资产来源要求及背景调查

12.不住在日本的中国人也可以随时购买，但是需要全额付款。

13.出租方负担比较轻

14.日本房地产出租时，不需要配备任何家具家电。

15.日本房地产品质高，维护比较好，不易老化

16.日本房地产的建筑性高，质量好，实用性强，全是精装修，免除二次装修之苦。

17.再次出售时也比较容易出手。

日本购房流程

第一步做好投资预算

在日本买房所要的资金大约为房子本身的价格+ 买房时所花的各种各样的费用。如果您想买一套2,000万日元的房子，大概要有2,120~2,160万日元的资金预算。这里的120~160万日元就是您买房时所花的各种各样的费用。

买房时所花的具体费用

·印紙费：买贴在房屋买卖合同或贷款合同上的印紙时所花的费用

·贷款申请费用：申请贷款时所花的手续费/贷款保证费等诸多费用

·保险费：火灾保险费等

·登录免许税：登记时所要交的税金。买入不动产时（所有权移转登记），要交固定资产税估价金额··的1%作为税金。申请贷款时（抵挡权设定登记），要交贷款的0.4%作为税金

·登记手续费：在办理登记手续时要付给司法书士的报酬

·固定资产税(按日计算)：固定资产税征税标准金额的1.4%为1年的固定资产税

·都市计划税(按日计算)：都市计划税征税标准金额的0.3%

·中介费：房屋买卖成交之后付给中介公司的中介费（里面包含消费税以及地方消费税）

·不动产取得税：住宅的话是固定资产税估价金额的3%

房子的周围环境

·交通情况：走路到附近车站所要的时间，早班车/ 末班车的时间，拥挤程度等

·周围的道路状态：交通流量，堵车频度

·教育设施：学校、幼儿园

·公共设施：医院，公园，图书馆等

·其他的周边设施：商店街，超市，便利店，饮食店等

·治安情况：有没有不良的个人或团体在附近居住，这个区域有没有发生过刑事案件等

如果以上都没有问题，就可以进入下一个环节了。

第二步收集房屋信息看房子

要找到一套称心如意的房产并非易事，平时要多注意看夹在报纸里的不动产广告以及住宅信息杂志。还要多浏览不动产公司的网页。一旦发现合适的房产，就要尽快找不动产中介公司去看房子。

看房子时您首先要确认的是这套房子是不是和广告上登的一样。然后确认房子的通风及日照是否良好。二手房的时候还要确认房子的折旧程度。下面就是专家提醒您，看房时所要确认的事项。

房子本身

·地基状态

·房子的装修质量/ 有没有被弄脏的地方/ 墙壁有没有裂痕

·房间数，房间布局是否合理/ 各个房间的朝向以及通风和日照是否良好

·有没有车库或停车场及停自行车的地方

·空调设施的设置状态

·有没有重新装修的必要

·物品收纳间大小

第三步签订买卖合同

看好房子决定要买的话，要先向中介公司提交房「购买申请书」。中介公司收到您的「购买申请书」之后，就会确认付款方法，交房日期，房子有那些附带设备。中介公司会把这些确认完的事项记到「重要事项说明」上。

接下来就是签合同了。所谓重要事项说明就是记录着和房屋有关的各类事项的书面说明书。持有「宅地建物取引主任者」资格的中介公司会在您签房屋买卖合同之前，会给您说明这份「重要事项说明」。「重要事项说明」里记着登记簿所记载的权利关系，房屋的概要，付款方法以及解约的规定等。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。

不动产买卖合同书里明确地记载着买卖内容，当事者的权利和义务等事项。买卖双方签名盖章，并且买方付清手付金后合同就成立了。合同成立后，按照合同您就有了相应的权利和义务，如果您不履行义务的话将会被罚违约金。所以一定要注意在签约之后您所要履行的义务。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。

签合同时要准备的东西

·印章（签贷款合同时要拿写有自己名字的印章）

·手付金（签合同之前要确认好要付现金还是支票）

·印纸费（日本特有的要求，印纸的费用因买卖金额而不同）

·中介手续费的一半（需要消费税以及地方消费税额另外算）

第四步付款、房屋手续交接

为了避免买卖双方以后发生一些不必要的纠纷，一定要在付款之前再一次确认房屋的现状。

·房屋的附带设备状况是否和附带设备表所记载的一致

·房屋现状是否和房屋现状报告书所记载的一致(漏雨/ 白蚁危害/ 建筑物构造上的主要部位的木部腐蚀/情况)

·跟邻地的境界是否明确

·水电煤气的使用方法以及发生故障时的对应方法是否有交代

·接下来就要支付剩余金额了。

·登记申请文件的确认:申请所有权迁移登记。

·买卖双方向登记的司法代书人交付必要文件，委托登记申请。

·剩余金额的支付:扣除手付钱后所要付的余额

·细算固定资产税等:支付登记费用，细算固定资产税等

·关系文件的领取:领取管理规章，宣传手册，附带设备的保证书，使用说明书等

·钥匙的领取:领取房屋钥匙，作为确认还要发行「不动产交给确认证」

·诸费用的支付:支付中介手续费等

·这里在说明一下交余款时需要携带的东西。

·剩余金额

·户口簿

·中介手续费的余额

·印章(正式印章)

·登记费用(登记免许税及司法代书人的报酬)

·印章证明书(只有在抵押权设定的时候才需要)

·固定资产税/ 城市计划税，管理费等的细算金额

完成以上一系列的手续，那么恭喜你，你就可以在日本拥有一套属于自己的房产了。

最后看看赴日买房需留意的风险

赴日买房的回报看似理想，但是有投资者和专家也提醒多项赴日买楼的风险。投资者需要留意日元汇价的问题。以东京的楼价为例，去年至今，当地的楼价已经升值约20%，大阪升值超过10%，但同期日元对人民币的汇价贬值近30%(当中也有人民币升值的因素)，换句话说，如果在2013年年初买房，房子的升幅抵消不了日元贬值的幅度。

香港城市大学经济及金融系副教授李巨威分析指出，日元的利息低，美元未来也会加息，日元汇率将维持弱势，短期内难以反弹，更有空间轻微下调，而且日本国内不盛行楼宇炒卖。他认为除非到日本旅游消费，否则投资者目前买入日元作投资并非明智选择。卢永辉也认为，投资者需要小心衡量日元的贬值风险，如果要投资的话，建议严格选择地点，并长线放租获得稳定回报及坐等升值。

此外，税负也是需要注意的问题。日本买房缴税项目五花八门，若房子在5年内转售，所得的盈利要缴30%作为利得税；5年后再转售也要缴纳15%的税款；而投资者在当地买楼要缴的税负、律师费及佣金等，则差不多占楼价的10%；出租物业每年要缴纳租金收入的5%作为出租税；管理费和大厦维修费也需要负责，如果以租金回报率6厘算，扣除出租成本后的净回报约5厘。

日本买房的常见问题一一解答

0.购买了日本的土地或者房屋以后,是否能得到居住权或者方便的签证?在入境资格上是否有什麽便利?

日本是一个限制移民的国家，包括投资移民，对外国人的长期居住多持保守政策。日本发给外国人长期签证分为特别定住(难民、日本人亲属，6个月-5年居留权)、永住(永久居留权)与归化。一般投资(购屋)并不会取得居留签证，除非您受聘在日工作、留学等、或在日本设立公司(资本500万以上)并聘雇2名以上日籍员工、或和日本人/永住者结婚。在新法没有修订前，目前只能单次不超过90日短期居留日本。详情请参阅，日本法务省入国管理局外国人士居留资格:http://www.moj.go.jp/ONLINE/IMMIGRATION/ZAIRYU_NINTEI/zairyu_nintei10.html

为吸引各国富人消费，预计于2015年4月实行新的观光促进计划，2014年内将修改签证制度。60岁以上夫妇、拥有3000万円日币资产的外籍人士，在日本最长居留时间，由每次90天延长到1年，以方便没有永久居留权的外国人，在日本「long stay」。新制度适用与日本签署免签协定的66个国家及地区，将允许配偶陪同，但为了防止非法打工，子女不得一同滞留。日本目前仍存在要求下调年龄限制的声音，在之后会持续进行商讨。

1.日本地震房地产怕不怕?

日本为岛国，所以皆有地震。地震是房东的天敌，但地震之后所酿成的火灾才是最可怕的(因天然瓦斯管破裂，造成火灾)。关于这点东京不动产会为你筛选实施「新耐震基准」后所建设的物件外，以RC或SRC为主流，并搜寻不会有土壤液化的安全区域物件，并且提供你地震险的相关资讯。(其费用约5年1万多日币)

2.日本房地产有履约保证吗?

在日本一般房地产买卖因交易流程及付款方式与中国不太相同，分为两次付款，一次为订金，一次为尾款。房款汇入时会有代书做监控，等同于民间公证人，此时可拿到代管証明书。

且有国土交通大臣指定的『财团法人东日本不动产流通机构』从中做保障，本身已具有相当的交易保障，故在日本一般房地产成屋的交易并没有『履约保证』。

3.日本中古房屋会有凶宅吗?

当然有！不过日本是个守法纪的国家，这房子什麽时候有人报过桉，发生过什麽事，誊本上均会记载。请放心！

4.为何东京不动产租不如买?

东京地狭人稠，一般上班族租的东京不动产套房，几乎都不会超过10坪，一般以4、5坪居多，不过麻雀虽小五脏具全，这样的套房，只要台币40万人民币就能到日本买得到房，对多数中国投资客来说，投资东京不动产的确门槛不高，加上有打算游学或留学者，我们建议租不如买，白白付别人房租，还不如成为自己的房租收入，将来学成归国后还可继续收租。

5.日本购屋该挑哪一些区域？

再投入日本房地产之前，务必先调整好心态，用日本人的居住需求来挑选物件，而不是用投资的角度出发，因为我们的租客是日本人，当然要以日本人的生活习性及逻辑去做考量。

日本人其实并非一定要住在东京山手线内的不动产都心地带，他们反而偏好都心附近具备闹中取静、交通方便的地点。世田谷区、用贺、自由之丘、三轩茶屋、二子玉川、三鹰、吉祥寺、荻漥、是日本人气的居住区域外，北区的王子、赤羽，及中野区皆为东京不动产新兴都会区发展的好据点。

6.为何买新不如买旧?

以日本买屋的观点，当然自住就另当别论，如果是站在出租的角度就不同了，旧的房子房价较低，但因为出租的租金没有比新屋低，相对的租金投报率就高许多。

其实买旧一点的东京不动产物件，反而有好处，一般住宅用大楼的耐用年数约为60年，实际效用年限为47年左右，所以房龄久的房子，可能会面临重建的可能，建筑费用就是从我们每月所缴纳的修缮基金提拨，不足的部分再由持有户数的屋主去做分担，因此您可重获一间全新的房屋，这时您要卖出或出租都会价格更高，获利更多。

7.为何在日本买房出租房屋安全可靠；收租会持续吗?

日本租屋契约，不仅要有连带保证人，而且不能租超过月薪资一半的物件；假若是学生的话，父母亲则为连带保证人。因为条件严苛，所以对于房东有相当的保障。

假若想要保持一定的房租收入，可与转租公司签租金保证契约(他们等于二房东)，届时就不用担心中断租金收入了。

8.买东京不动产的贷款问题

银行只有50年的期限认定，50年以内房子才可贷款；银行贷款没有宽限期，第一年就开始还本金；银行贷款利率在2%~3%，自用可贷款7成，投资用为5成。包括留学生也可申请贷款，但需父母亲作为保证人，可贷到7成。之后都可以透过网路银行，轻鬆的操控您的资金

9.日本买房应付多少仲介费?

依照现行日本法令规范，中古屋仲介服务费标准为：买卖方各为成交价乘以3%+6万円(不含消费税)；但房地产成交价在400万円以下时则另有规范。

10.日本买房可取得日本籍吗?

以投资经营方式的话，是可以的！有两种方法，一种是以现物出资，看是以物件或现金来设立公司，另一种则是以公司型态取得，也就是成立法人，由股权人身分去做申请。

关于详情细节还是要选择专业的东京不动产专家，为您的需求做最完善规划，让您的资金规画做最安全的投资收益。

11.日本买房议价空间有多少？

东京不动产买卖制度相当完善，价格也相当透明化，不会有漫天开价的溷乱状况，对中国人来说，买房子很习惯先从８折开始杀价，但这一招在日本买不动产不仅不管用，还会造成中国人在日本房屋市场的信誉，所以现况许多物件他们宁可等日本人来买也不愿卖我们外国人。

日本人因为民族性使然，不习惯将价格提高让人来议价，因此投资东京不动产，首先应以投资金额扣除所有费用后，去试算出投报率，再考虑能否接受这样的投报，而非一昧杀价。台日的投资文化相当不同，如果我们去日本投资，一定要用当地的思考方式，不要坏了台湾人在日本房地产市场的信用与形象。

12.日本人租约习惯

日本还有很重要的租屋习惯，就是他们喜欢一次签长期的租约，对房东来说很有保障，因为日本是个不爱搬家的民族，一来房客必须支付房东押金，部分还有礼金给房东，一次租屋时就须支付庞大的金额。

退租时又需将房屋归复原状，这些费用会从房客的押金中扣抵一部分，扣除这些零零总总的开支，房客最后拿回的押金所剩无几，算一算，在日本搬家及租屋的开支真的很大，因此房客对屋况的维护也令人放心。所以像小套房、办公室等小型物件，一般东京不动产基本的合约是一次签两年，大型物件像是店铺的租约较长，为了避免房客被房东无预警赶走，导致生意损失，租约通常都是５年起跳。

13.在日本当不动产房东的负担有那些呢？

首先是日本房屋管理公司的月费，费用是月租金５％，日本人租屋不像中国是房东直接面对房客，日本习惯交由专业的物业管理公司管理，他们会帮房东打理好房客的任何大小事，房东只要留意每个月房客的租金是否按时汇入帐户即可。

中国人一定很难想得到，在日本租屋退租前，房客要花的清洁费有多高！以一个２０平方米的套房来算，基本的壁纸换新、清洁木头地板、冷气，大约就要花上１５万元日币，约等于两个月的房租金额，如果房客不小心把木头地板刮花、烫伤，清洁费用就更贵了。不过就我的观察，日本房客多半都会把屋况维持得很好，毕竟他们也不希望退租时还要花大把的资金整顿房子，等于减轻房东维护房屋的费用。