许多日本房产的投资客都会对日本房产税有所关注，也会质疑日本房产税是不是很高？大家会产生这样的疑惑，一来是对日本房地产业知识比较陌生，二来还是从七八十年代延续至今的，对日本消费水平、收入水平等等大程度的高估。

一、日本房产税概况

日本现行的房产税和土地税一起征收，主要税种有固定资产税、事业所得税、城市规划税三种。

1.   固定资产税

日本在1950年的地方税制改革中引进了固定资产税,固定资产税实质上是一个综合性的税种，属于市町村级税，由地方税务机关征收，具体包括对土地、房屋、其它折旧资产课税。

以下是对房屋课税部分的介绍：

（1）纳税义务人。法定纳税义务人，是指房屋的所有者。认定所有者的标准是以法律所有为准，即是指在课税年度中，在房屋登记簿上登记为房屋所有者的人，而不论其是否真正拥有此项房屋。税法规定，如果因自然灾难等原因房屋所有人下落不明时，房屋使用人便负有纳税义务。

（2）计税标准。房产税的计税标准是房屋的估定价值。为保证税负稳定和简化征收手段，税法规定，原则上每3年估价1次。估价的当年称为标准年度，该年度决定的估定价值称为标准年度价值。在其后的第2、3年中，如无重大变化，一般不重新估价，直接按标准年度价值课税；如有重大变化，可重新估价。估价由市町村估价员进行。

（3）征税对象。固定资产税的征税对象指住房、店铺、工厂、仓库及其它建筑物。凡能增加房屋建筑物的使用价值的附属物，如凉台等也在征税范围之内。

（4）税率。固定资产税的税率由各地自行确定，一般是比例税率，最高税率为2.1%。该税的缴纳分为四期，每年的4月、7月、12月和第2年的1月为完纳日期。

（5）减免税规定。

以下房屋在免税范围之内：

国家和地方政府拥有的房屋、宗教寺院内房屋、社会公益福利机构所有的非营利房屋、科研团体所有的直接用于学术研究的房屋、非营利事业法人拥有的事务所和仓库。

2.  事业所得税（又称营业场所税）

创立：该税种创立于1975年，是用于城市环境改善的特定税。

征收地区：日本内阁法令规定不在人口少于30万的城市中征收该税，现只在东京、札幌、大板、横滨、名古屋、京都、神户等城市征收。

二、与房产相关的其它税收

目前，日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类，涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。

1.  不动产取得类课税

包括不动产取得税、登记许可税、印花税、继承税与赠与税等税种。

（1）不动产取得税。属于地方税，在不动产买卖、赠与、交换、改建后，所有者均有义务缴纳该税，土地和住宅的不动产取得税税率为3%，非住宅类建筑取得税税率为4%。根据不动产具体情况，日本还有相应的不动产取得税减免制度。

（2）登记许可税。是取得不动产者进行登记时须缴纳的一种国税。登记许可税的税率按不动产取得方式不同而有所不同，通过购买获得的房地产税率为2%，同时该项税收也有相关减税和免税规定。

（3）印花税。是不动产交易签约过程中产生的国税，税额因签约金额而异。如6000万日元的签约金额需要缴纳的印花税税额为6万日元。

（4）继承税和赠与税。是不动产接受方缴纳的国税，采用10%至50%六档累进税率制，不足1000万日元的部分按10%税率征税，超过3亿日元部分其税率为50%。

2.  不动产保有类课税

主要由物业税和城市规划税（都市规划税）两部分组成。物业税是地方税，日本《地方税法》规定，物业税征收对象涵盖土地、建筑和折旧资产（如机械设备等）三类。在房地产领域，物业税征收对象主要是土地和建筑两个部分。目前，日本的物业税的标准税率为1.4%，都市规划税的税率上限为0.3%，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。

物业税在日本地方财税收入中所占比重较大。2005年和2006年物业税分别占地方政府税收收入45.3%和42.5%。为缓解社会矛盾和体现公平课税原则，日本针对物业税和城市规划税也有相应的减免制度。如根据住宅用地面积大小、建筑新旧程度不同均可获得一定的税收优惠。估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑，免征物业税；政府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑也免征物业税。正常情况下，在东京市内土地面积为150平方米的两层建筑，土地和建筑的物业税合计为6.8万日元。

3.  不动产转让所得类课税

是不动产转让或出租获益部分的课税，包括所得税和居民税两种。所得税为国税，居民税为地方税。征收不动产转让税的目的主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为，稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为15%，居民税税率为5%；保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为30%，居民税税率为9%。保有10年以上的住宅在转让时，收益金额在6000万日元以内部分，所得税和居民税分别按10%和4%税率征收；收益金额超过6000万日元部分，所得税和居民税分别按15%和5%税率征收。

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