很多有意投资日本房产的人都会担心日本房产是否会“三高”，即买入税高；持有成本高；交易税/遗产税高。看了今天的文章，您会了解到，日本房产所谓的“三高”都是误会。

首先简单概括一下，购置日本房产，关于税费方面有如下三点：

1. 买房时（特指二手房），全部税费加起来，仅占房产价格的5%-7%左右；

2. 持有费用每年在20-30万日元（人民币1.2-1.8万元）左右；

3. 出售时，持有时间越长税费越低。

想更详细了解日本房产税的变迁、征收方式、税种及交易流程？今天，让我们一起看看日本房地产税的前世今生。

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日本房地产税制度核心内容

日本的房地产税起源于19世纪70年代，经过数十载的变迁，最终形成了目前的房地产税征收体系。日本政府除了将保有类房地产税定位为充实地方财政的来源之外，在历史上还曾一度将其作为调控房地产市场的政策工具。

· 房地产税属于地方税种，地方拥有自治立法权

日本房地产税分为取得类、保有类和转让类三种，涉及交易和持有两大环节，以地方政府为征收主体，其中不动产取得税由都道府县征收，持有环节的固定资产税和城市规划税则由市町村征收，三者均属于地方税。日本的地方政府具备较大的自治立法权，地方可依据国会产生的地方税法和内阁颁布的政令灵活制订相应的征税条例，中央对地方征税权几乎不存在直接的干预。

· 房地产税主要用于地方民生，家庭税负不高

房地产相关税收主要为地方的发展服务，民生费、教育费、公债费以及土木费是日本地方政府财政支出的四个主要领域，四者合计占比约65%。日本保有类房地产税中最重要的当属固定资产税，但其带来的税收负担并不大，占国民所得的2%-2.5%，且近年来有继续下降的趋势。

· 持有环节：固定资产税+城市规划税

保有类房地产税主要由固定资产税和城市规划税构成，全部由市町村级征收。最近十年来固定资产税和城市规划税收入两者占市町村级税收入合计占比近50%，为地方政府非常重要的财政来源。

· 征收方式

固定资产税以土地、房屋和折旧资产的评估额作为计税依据，每三年评估一次，税率为1.4%。而城市规划税的征收对象则是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域的土地和房屋，税率由各市町村灵活确定，最高限制0.3%。两者对符合条件的土地和建筑物均有一定的税收优惠。

· 评估体系

日本拥有完善的不动产登记、评估和公示制度确保房地产税征收工作的正常开展。不动产登记包括不动产登记簿登记和固定资产台账登记，分别保障了财产私有权和为固定资产征税提供依据。日本不动产评估在不同级别政府机构均设有专门的评估机构，国土交通省的公示价格成为日本评估价格体系的核心，并配备专业的不动产鉴定师，评估技术完善，此外设评估理事会以解决评估争议问题，相当程度上保障了评估工作的有序开展。

· 交易环节：征收稳定，短期交易税负重

日本房地产交易环节税包括取得和转让两大类。取得类房地产税中，不动产取得税是唯一针对房地产专门开设的税种，以都道府县为征收主体。在不动产转让环节，日本对于个人转让房地产所得，以是否持有房地产超过5年时间为判断依据，不超过5年的征收30%的个税和9%居民税，超过5年后转让的仅征收15%个税和5%居民税，透露出日本政府强化房屋居住属性，打击土地投机的意图，事实上也起到一定效果。

02

日本房地产税解析

日本房地产税历史沿革

1. 持续变革，以充实地方财政为目的

日本的房地产税起源于19世纪70年代明治政府时期的地租，当时仅对土地征收地租（划归国家）和地租附加税（划归地方）。直至1940年日本政府为充实地方财政而建立起地方税制，原来府县和市町村的地租附加税被保留，而地租征收额根据地方交付税法被全额返还给府县，地租成为事实上的地方税，至此日本对土地征税完成了从国税到地方税的过渡。

1949年的“夏普劝告”提出进一步强化地方的征收主体地位和责任，改地租为固定资产税，其被放在了地方税法修改工作的中心位置；1950年，税制改革推行，固定资产税正式设立。至此之后日本政府对房地产相关税进行了一系列调整，最终形成了目前的房地产税征收体系。

2. 房地产税一度被赋予市场调控属性

日本政府除了将保有类房地产税定位为充实地方财政的来源之外，在历史上还曾一度将其作为调控房地产市场的政策工具，调控无外乎增减税率、扩大或缩小征税对象范围、增减计税依据、给予或取消税收优惠等方式。由于税收调控时期往往伴随着其他经济政策，因此很难区分调控效果是由税收政策变革带来的，还是其他经济政策带来的。

日本历史上便出现过特别土地保有税和地价税，其创设与停征更多地被赋予调控的意义，但是由于政策调控的时点把握不当，在一定时期成为导致经济下滑的因素：

日本房地产税简介 

1. 房地产税种涉及持有和交易两大环节

目前日本房地产税分为取得类、保有类和转让类三种，涉及交易和持有两大环节，税种较为丰富。其中单独针对房地产开设的目前仍在征收的税种仅不动产取得税、固定资产税和城市规划税三种，专门针对土地征收的特别土地保有税和地价税目前已停征，而其他涉及房地产相关的税种较为繁多。日本房地产税以地方政府为征收主体，其中不动产取得税由都道府县征收，持有环节的固定资产税和城市规划税则由市町村征收，三者均属于地方税。

“都道府县”和“市町村”属于日本的行政划分。日本分“中央——都道府县——市町村”三级行政区划，税收自然也分国税、道府县税和市町村税三级。根据日本地方自治法，市町村是“基础的地方公共团体”，是日本最基层的行政单位，相当于我国的乡、镇、街道一级；而都道府县是“包括市町村的广域地方公共团体”，相当于我国的省、直辖市、自治区一级。

2. 各级行政单位拥有自治立法权

立法方面，日本的地方税法由国会产生，内阁为实施税法而制订政令，都道府县和市町村各级行政单位根据地方税法和政令制订相应的条例。不论是都道府县还是市町村，各级行政单位均有充分的自治立法权，使得各级行政单位可以按照自身情况灵活制订征税条例，而中央对地方征税权几乎不存在直接的干预。

3. 房地产税主要用于地方民生，税负为家庭收入2%左右

除城市规划税专款专用于城市规划建设之外，其余地方征收的房地产相关税收被分配到各个领域中，为地方的发展服务。民生费（用于儿童、老人的福利以及生活保障等费用）、教育费、公债费以及土木费（用于城市规划、道路、桥梁、公营住宅建设等费用）是日本地方政府财政支出的四个主要领域，四者合计占比约65%。

目前日本保有类房地产税中最重要的当属固定资产税，但其带来的税收负担并不大，仅占国民所得的2.0%-2.5%，且近年来有继续下降的趋势。根据我们草根调研，年薪1000万日元的在职人员购买与其年收入相匹配的住房，每年所需缴纳的固定资产税在20万日元左右，比较前述的测算大致相同。不过，对于退休后的居民来说，固定资产税的税负相较于收入将会有所加重。

03

保有环节税负，完善的登记评估体系

谁来征收？如何征收？

保有类税占地方政府的财政收入近半

日本保有类房地产税与房地产最直接相关，仍在征收的固定资产税、城市规划税以及已经停征的特别土地保有税和地价税均是直接增加了房地产的持有成本。不动产保有类税的征收对象主要为土地和房屋，其中固定资产税的征税对象为固定资产征税台账（下文介绍）上登记的土地、房屋和折旧资产，而城市规划税的征税对象为城市规划区内的市街化区域的土地和房屋。目前日本不动产保有类全部由市町村级征收。

固定资产税创设于1950年，以征税对象的评估额作为计税依据，评估额每三年重新评估一次，税率统一为1.4%。城市规划税创设于1956年，其征收对象是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域的土地和房屋，亦以征税对象评估额作为计税依据，税率由各市町村灵活确定，但最高限制0.3%，征收所得用于确保城市规划事业所需财政来源。最近十年来固定资产税和城市规划税收入均十分稳定，两者占市町村级税收入分别稳定在41%和6%上下，合计占比近50%。

如何评估？如何登记？

1. 登记——评估——公示的完善制度

为了确定不动产的评估价值以及税收工作的正常开展，日本政府制定了完善的不动产登记、评估和公示制度，以保证税收公平、有效率的实现。日本不动产登记和评估制度自明治政府颁布《地租改正条例》以来，均经历了较长时间的发展和完善，形成了目前多主体、多层次、全范围的覆盖体系。

不动产登记包括不动产登记簿上的登记和固定资产台账上的登记两方面的工作。交易不动产的双方在交易完成后，先行到登记所完成不动产登记簿上的登记工作，如此可以明晰和保护不动产的私有权利。但是不动产登记簿上未载明不动产的评估额，因此无法开展税收工作。

2. 四大种类的房地产价值评估方法

日本的不动产评估在不同级别政府机构均设有专门的评估机构，配备专业的不动产鉴定师，评估技术完善，并设评估理事会以解决评估争议问题，相当程度上保障了评估工作的正常开展。

日本对土地、房屋实行分离评估、分离课税，土地、房屋适用不同的评估方法，适用于土地的包括市场比较法、土地残余法等，而房屋包括市场比较法、收益还原法、重置成本法和建筑物残余法等。例如对地价评估采用的“路线价”即为市场比较法的一种，具体做法是在一些主要街道上设定若干标准地，其余临近主要街道的土地主要参照标准地进行评估定价，再此基础上考虑道路、交通等其他影响价格的因素，最终确定评估价格。

分离课税时，对于一户建住宅，其纳税人须同时承担土地部分和住宅建筑部分的税负，而对于商品房，纳税人除缴纳自有房屋部分的税之外，房屋下对应土地税负由所有商品房所有者分摊。

不同的评估主体根据实际需要评估不动产的价值，形成了当前不动产评估价格体系。除成交时价外，公布价格、基准价格、路线价和固定资产评估额均是政府评估机构对不动产做出的评估价格。

3. 不动产公示制度保障公正合理

此外，日本还建立不动产公示制度，政府的房地产评估工作接受了公众监督，一定程度上维护了房地产评估的公正合理性。例如，国土交通省每年年初对房地产进行评估后会将评估价格进行公示，而从2003年开始，不动产纳税人、租赁人均可查阅涉及的不动产固定资产台账上记载的信息。

有何优惠？税负如何？

1. 税收优惠保障公平

日本保有类税还规定了若干税收优惠，以保证效率的同时兼顾公平。固定资产税和城市规划税均对住宅用地规定了计税依据部分减除的优惠，除此之外，固定资产税还规定了免征点以及对新建住宅的优惠。下面以东京都地区的住宅相关税收优惠为例进行介绍：

固定资产税（不考虑折旧资产）和城市规划税的计算公式如下：

· 固定资产税=土地部分税额+房屋部分税额=土地课税标准额×1.4%+固定资产台账上登记的房屋价格×1.4%

· 城市规划税=土地部分税额+房屋部分税额=土地课税标准×0.3%+固定资产台账上登记的房屋价格×0.3%

其中，土地课税标准额涉及负担水平的调整，具体见下表：

2. 案例测算——实际税率不高

2017年10月，东京都23区内的某块住宅土地，土地面积150平方米，房屋的建筑面积100平方米（木质两层结构）。2018年固定资产台账上登记的土地和房屋价格分别为4500万日元和600万日元，2017年固定资产税和城市规划税的土地课税标准额分别为675万日元和1470日元。固定资产税和城市规划税的综合税率为0.36%（=（14.175+4.05）/5100×100%），实际税率不高。

征收流程？有何惩罚？

“台账征收主义”

市町村对固定资产税的征收遵循的是“台账征收主义”，即征收完全以固定资产征税台账上登记的内容为依据。每年的1月1日为课赋日，即按照每年1月1日的固定资产状况进行课税。税额不一次征收，而分四次征收，一年内有四次缴付期，分别为当年的6月、9月、12月以及次年的2月，纳税通知最迟须在缴付期届满10日前送达纳税人。此外，纳税人若在1月1日后转让固定资产所有权，其也要负责缴纳当年4月1日起一年份额的固定资产税。

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交易环节税负：征收稳定，短期交易税负重

取得税唯一专对房地产开征

日本交易环节房地产税包括取得和转让两大类，取得类房地产税中，不动产取得税是唯一针对房地产专门开设的税种，以都道府县为征收主体。具体征收流程为，县税务所凭借房地产登记证明，到现场核实房地产后，向房地产取得人寄送纳税通知书并征税。征税日期为取得房地产的日期，即房地产买卖合同上所有权发生转移的日期。房地产取得税计税依据为房地产评估额或以其为基准调整后的金额，标准税率设定为4%，目前适用3%的优惠税率。

从绝对量和同比变动上看，近十年来不动产取得税收入稳定在3000至5000亿日元之间，国际金融危机期间有所下滑，后又回升；从占比来看，不动产取得税占道府县税的比重大致呈下降趋势，由2005年的3.1%降至2015年的2.1%。

短期转让税负加强以打击投机

在不动产转让环节，日本没有设置独立的税种，而是在已有的税种中单独规定有关房地产的转让税。对于个人转让房地产所得，以是否持有房地产超过5年时间为判断依据，不超过5年的征收30%的个税和9%居民税，超过5年后转让的仅征收15%个税和5%居民税；而在1987年，日本政府曾对个人转让持有时间不超过2 年的房地产所得提高税率，并对法人转让超短期房地产的所得加征30%的土地转让税。这些政策行为透露出日本政府强化房屋居住属性，打击土地投机的意图，事实上也起到一定效果。

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