我身边有好多人甚至都没有亲自去日本，就完成了整个买房投资的过程。就在今天，我又看到一个朋友的消息：“不用亲自去，房产证直接寄到手里，在日本买房真方便！”

你会不会觉得他的心真大，买房都不用亲自去的？其实，他也是经过了详细的了解之后，才放心去做的。如果你对日本房产再多了解一点点，可能也能做到跟他一样。

刚刚萌生念头要去日本投资房产时，他也是这么想的：“我在国内住的是120平米的房子，去日本怎么也不能买太小的吧！”对，如果他是买来给自己住的，买室内面积大的是没错。但现在他是要买来投资的，那就得先了解一下日本人的居住习惯了。

日本房产租售比最高且最具人气的户型是20平米左右的单身公寓。像他在国内住的100平米以上的房产，在日本人眼里是超大户型。即使是普通日本家庭习惯居住的2层以上一户建，室内面积也仅在60-70平米左右。

后来，他更了解到很重要的一点：日本房产所附带的阳台、车库甚至是自带小院的面积都不计算在房产面积之内，也就是说，如果他所投资的日本房产附带以上这些，那真是赚到了。

更加让他感到兴奋的是，国内房产的公摊面积都要扣掉10-20平米，但是日本房产没有公摊面积。这就是为什么在日本买一套80平米的房产，相当于国内100平米的房产。

不仅是在室内面积上的区别，就连对房产朝向的理解也有不同。他后来才知道，日本人并不看重房屋的朝向。日本人的居住思维是根据自身情况理性看待朝向，比如日本上班族白天大部分时间不在家，就会倾向居住在朝东的房屋里，因为这样可以轻松沐浴到清晨的阳光，而达到这套房屋所能带来的最舒适的居住状态。

日本是个精致小巧的国家。日本房屋在建造初期时，会被综合考虑整体构造，比如建筑物与旁边道路的距离、楼梯的距离、甚至是阳台、停车场的空间，都需要向政府上报审查设计图纸。正确的理解是：日本房产的价值主要依据是否面向繁华商圈或优美风景区，楼层越高、视野越好，房产价值普遍越高。

不过，他说也可以理解为日本的房产在同等条件下，朝南的还是会贵一点点，只是差异没有特别大。

最后，他说在日本投资房产需要有个良好的心态，因为日本房产投资主要靠长期出租来获得稳定的收益，不能太看重短期升值。最重要的是，日本的房产租赁市场规范且严格，才能让他安心放手。

他首先区分了日本房产的回报情况有两种名词：表面回报是毛回报；实际回报是净回报。表面回报只是初期参考，实际到手的回报需要在扣除掉每年的房产持有费用包括固定资产税、都市计划税，以及管理费、修缮费、保险费等各项费用。

他购买的是已在“出租中”的房产，并得到了一份精准的费用明细表，一目了然就可以计算出实际回报到底是多少。他说这点特别好，日本二手房交易时，完全不影响现有的租客，租约是稳定而长期的，投资收益自然就是精准无误的。

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