年初我花了2000万日元买房,年底是赚还是赔?

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来日本买房的优势和理由已逐渐明显。

正因如此,来日本买房的外国人也开始多了。

1. 这也是最大的优势。目前可以在日本以现金购买房产,不需要提供资金来源证明。

2. 外国人在日本购买房产没有门槛,新房及二手房都可以。各种购房税费和政策与日本人一样。

3. 日本房产价格是按实用面积计算,且日本房产是永久产权,高质量精装修交房,耐震性能强。

4. 日本房产的出租率、保值率及升值潜力都很高。租金回报率通常在6-8%左右,未来也容易变现。

5. 在日本设立公司后,可以申请通过日本本土银行贷款,贷款比例60-70%,贷款利率2.8-3%,贷款周期最长35年。

6. 未来房产出售时,可以变成海外合法流动资金,汇到世界各地个人银行账户。

其实优势是一方面,能让我稳定的拿到收益,才更有说服力。在日本买房到底是赚还是赔,其实也并不难算。

日本房产收益组成一般包括3部分:

1. 租金收入

在日本旅游业发达和东京奥运利好的趋势下,日本房价从2014年起处于上涨态势,但是日本房产的投资价值是在于资产保值和略有盈余。

不可否认,日本房产的租售比是很高的(租金/房价)。日本房产的租金回报率通常在6-8%,扣除房产维护成本后,真正到拿手里的纯回报在4-5%。也就是说2000万日元的房产,约合120万人民币,每年租金收益120-160万日元,约合7.2-9.6万人民币。

 

2. 土地增值

很难得,日本房产价格是比较透明的,这样的背景下,我才能真正得到实惠。

日本买房是永久产权,无论是公寓或一户建都是附带土地的产权。建筑物的价值虽然会随着时间的推移而逐渐减少,但是近些年日本土地却在不断升值。所以,日本房产主要是取决于土地的价值。

根据数据,日本房价近些年一直是上涨的,特别是在东京首都圈等人口最集中的地区。但是,房价上涨是比较合理的。截止目前东京都的地价始终处于上升趋势,变动率在4.19%以上。

东京23区地价也有全面上涨的趋势,涨幅比较大的地区有中央区8.21%、丰岛区8.16%、台东区10.59%,荒川区8.89%。看到这一数据,我是很满意的。

 

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3. 汇率获利

如果在汇率低点时买房,汇率上涨后,我的房子就已经赚到了。

比如2000万日元的房产,我在购买时额汇是0.054,约合108万人民币,而现在汇率变成0.06,则要约合120万人民币。在这之间的汇率增值就有12万人民币。

事实上,我一直认为日本房产的投资价值主要在于资产保值及较高的租售比。短期买卖日本房产其实没有太多收益。因此,如果是长期持有房产,到也不用太在意买房时的汇率。只是若遇到汇率低点,那我会更加毫不犹豫而已。

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